映象網(wǎng)訊（記者 張美靈）近期，房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的5月份第4周二手房掛牌均價(jià)為15876元/㎡，5月第一周為15862元/㎡，第二周為15832元，第三周為15869元/㎡。5月掛牌均價(jià)為15860元/㎡。整體看，5月份掛牌價(jià)與4月份差別不大。
“我從去年年底關(guān)注二手房準(zhǔn)備買(mǎi)，也有看中的房子，但由于各種原因沒(méi)有把房子定下來(lái)。二手房這種東西一天不走流程，一天就有不確定性，擔(dān)心中介突然反水，或者怕業(yè)主突然后悔。中介一般不會(huì)反悔，我遇到過(guò)業(yè)主反悔的情況”，在鄭州剛剛購(gòu)置過(guò)二手房的馬女士向記者透露，“我是典型的剛需族，因?yàn)橹皩?duì)房子觀望等前車(chē)之鑒，所以在6月3日看完房子之后，6月4日就定下來(lái)交過(guò)押金了。買(mǎi)房的這個(gè)過(guò)程還算順利，但房產(chǎn)證上面寫(xiě)的是賣(mài)房人妻子的名字，他妻子前兩年去世了，現(xiàn)在業(yè)主賣(mài)房要做析產(chǎn)。我們現(xiàn)在就在等業(yè)主過(guò)戶，然后我們才能走流程?！?/font>
在購(gòu)置二手房的時(shí)候，除了選好適合自己的房子，還需要注意哪些細(xì)節(jié)問(wèn)題呢？
契稅
在二手房交易中，買(mǎi)方需要交契稅。契稅采用比例稅率，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)行稅率為1%~3%。計(jì)稅基數(shù)是成交價(jià)或者核定價(jià)。第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房、法定繼承、析產(chǎn)，以上情況免征，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房減半征收。
新政后，一套房90平米以下，一線、二線城市稅率為1%；90平米以上一線、二線城市稅率為1.5%。
二套房90平米以下，一線城市稅率為3%，二線城市為1%；90平米以上，一線城市為1%，二線城市為2%。值得注意的是，在執(zhí)行中存在地區(qū)的差異性。
貸款分類(lèi)
目前交易中貸款客戶的占比很高，業(yè)務(wù)量大。個(gè)人住房貸款種類(lèi)有商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。
商業(yè)貸款是指購(gòu)房人在支付所購(gòu)房產(chǎn)的部分房款（首付）后，以所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付除首付以外剩余房款的貸款方式。
公積金貸款是指由城市住房公積金管理中心及所屬管理部門(mén)，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款，分為省、市兩種類(lèi)型。
組合貸款是指借款人所需資金先申請(qǐng)住房公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)貸款，即貸款金額由住房公積金貸款和商業(yè)貸款兩部分組成。
符合貸款資格必須具備，所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰；必須是國(guó)有土地 ，土地使用權(quán)以出讓或劃拔取得；可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通；不得在拆遷公告范圍內(nèi)。
貸款額度
商業(yè)貸款、組合貸款的貸款額度，一般情況下住宅最高可貸款總房?jī)r(jià)70%；組合貸款為公積金加商業(yè)貸款為總房?jī)r(jià)70%?？偡?jī)r(jià)是指評(píng)估價(jià)和成交價(jià)中按照就低原則確定。
住房公積金的貸款貸款額度為最高為總房?jī)r(jià)的5成，且不超過(guò)當(dāng)?shù)毓e金管理?xiàng)l例規(guī)定的最高額度，例如杭州最高貸款額度為100萬(wàn)。根據(jù)公積金賬戶月均余額按照一定倍數(shù)，例如杭州15倍。夫妻雙方都具備貸款資格，申請(qǐng)的貸款額度和只有一方具備申請(qǐng)資格的貸款額度不同。
商業(yè)貸款額度要考慮購(gòu)房者的還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)和信用記錄；公積金貸和組合貸款額度要考慮購(gòu)房者的還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)、貸款最高限額、住房公積金賬戶余額和信用記錄。每月應(yīng)還款額不能高于家庭收入的50%。
貸款年限
商業(yè)、公積金、組合貸款的貸款年限住宅貸款年限不超過(guò)30年；貸款年限加房齡最長(zhǎng)不超過(guò)50年；貸款年限加申請(qǐng)時(shí)的年齡：男性不超過(guò)65歲,女性60歲
商業(yè)用房貸款的貸款年限，商鋪、別墅、辦公樓貸款年限不超過(guò)10年。最長(zhǎng)不超過(guò)10年，且貸款到期日借款人年齡不超過(guò)70周歲 ?？少J年限不能超過(guò)房子土地剩余的使用年限。
還款方式
還款方式分為等額本息和等額本金兩種。
等額本息是每月的還款額都相同的還款方式。貸款期限內(nèi)前半段時(shí)期，利息比例大，本金比例小，后半期逐漸轉(zhuǎn)變；還款壓力均衡，計(jì)算簡(jiǎn)單；適合收入穩(wěn)定或未來(lái)預(yù)期收入增加的購(gòu)房者。
等額本金是每月的還款額逐月遞減。將貸款額按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成一個(gè)月還款額；支付利息總額少；前期還款壓力大，適合還款能力強(qiáng)的或預(yù)期收入減少的購(gòu)房者。
