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購(gòu)買二手房需注意哪七大風(fēng)險(xiǎn) 如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

2017-03-06 15:26 來源：和訊房產(chǎn)

[摘要] 購(gòu)買二手房需注意七大風(fēng)險(xiǎn)：1.自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)2. 抵押查封風(fēng)險(xiǎn)3. 房款支付風(fēng)險(xiǎn)4. 共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)5. 物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)6. 連環(huán)單風(fēng)險(xiǎn)7. 違約風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，需要做出不同的防范措施。

　　購(gòu)買二手房需注意七大風(fēng)險(xiǎn)：1.自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)2. 抵押查封風(fēng)險(xiǎn)3. 房款支付風(fēng)險(xiǎn)4. 共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)5. 物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)6. 連環(huán)單風(fēng)險(xiǎn)7. 違約風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，需要做出不同的防范措施。

　　一、購(gòu)買二手房有哪七大風(fēng)險(xiǎn)？

　　1.自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)

　　自行繳稅導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)包括：

　　（1）購(gòu)房人應(yīng)繳的契稅和出售方應(yīng)繳的個(gè)人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會(huì)被無限期追繳，還會(huì)處以高額罰金，得不償失。

　?。?）如果使用虛假稅票，銀行將會(huì)拒絕發(fā)放貸款。導(dǎo)致賣方無法收到剩余房款，購(gòu)房人亦將因此承擔(dān)違約責(zé)任。

　?。?）未來購(gòu)房者想賣出這套房子時(shí)，稅務(wù)部門會(huì)核查當(dāng)年繳稅記錄，如有虛假，會(huì)導(dǎo)致房屋無法交易。

　?。?）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導(dǎo)致雙方承擔(dān)刑事責(zé)任。

　　2.抵押查封風(fēng)險(xiǎn)

　　用房屋來抵押借款是很正常的金融活動(dòng)，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。

　　3.房款支付風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會(huì)發(fā)生糾紛。對(duì)于買方來說，最嚴(yán)重的損失莫過于錢房?jī)墒А?/font>

　　4.共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)

　　房屋共有權(quán)，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)。《合同法》規(guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，簽署的合同是無效的。一般來說，共有權(quán)人的相關(guān)信息會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上的“共有權(quán)人”一欄中明確標(biāo)注，但夫妻共有則不一定有記載。在實(shí)際交易中常發(fā)生配偶一方來簽約，但另一方不愿配合出售，并主張合同無效的情況。

　　5.物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)

　　辦理房屋的交接時(shí)，會(huì)要求出售方將物業(yè)、供暖等費(fèi)用結(jié)清。如不核實(shí)清楚，買方將可能為出售方的各項(xiàng)欠費(fèi)買單。

　　6.連環(huán)單風(fēng)險(xiǎn)

　　A買B的房子，而B在賣房的同時(shí)要買C的房子，這種A買B，B買C的交易方式，就叫做連環(huán)單。由于連環(huán)單涉及多個(gè)交易方，包括不同的政府部門和銀行等機(jī)構(gòu)，容易因?yàn)闀r(shí)效問題導(dǎo)致錢款不能及時(shí)就位，或是購(gòu)房資格不能及時(shí)釋放，導(dǎo)致交易不能如約完成。

　　7.違約風(fēng)險(xiǎn)

　　違約，對(duì)于交易雙方都會(huì)造成極大的損失，按照《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，房產(chǎn)交易中，一旦違約，不僅僅是雙倍返還定金那么簡(jiǎn)單，還可能按照房?jī)r(jià)的20%支付違約金！

　　二、如何防范二手房常見風(fēng)險(xiǎn)？

　　1.應(yīng)對(duì)自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)

　　通過中介購(gòu)買的二手房，應(yīng)當(dāng)在工作人員的協(xié)助下代為辦理繳稅，不可相信中介推薦的任何非法繳稅途徑。

　　2.應(yīng)對(duì)抵押查封風(fēng)險(xiǎn)（1）查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上是否有抵押登記章，并要求出售方簽署《無抵押聲明》。

　　已設(shè)立抵押的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證部分圖示（2）有些抵押信息在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上不會(huì)顯示，需出售方配合到住建委核實(shí)。

　?。?）簽約后仍然可能發(fā)生查封，可通過資金監(jiān)管保障錢款安全。

　　3.應(yīng)對(duì)房款支付風(fēng)險(xiǎn)

　　為應(yīng)對(duì)房款支付風(fēng)險(xiǎn)，可通過資金監(jiān)管來保障錢款安全。

　　什么是資金監(jiān)管？

　　資金監(jiān)管，又稱為第三方監(jiān)管，主要用于房地產(chǎn)交易，是指買家不把房款直接交付給賣家，而是讓資金處于透明的第三方監(jiān)管下。相當(dāng)于我們?cè)诰W(wǎng)購(gòu)時(shí)用的“支付寶”，一個(gè)是貨到了才付款，一個(gè)是房子過戶了房款才到賣家手里。

　　資金監(jiān)管怎么做？

　　2016年12月15日起，北京（樓盤）全部城區(qū)開始建委資金監(jiān)管。也就是說，在做理房通監(jiān)管的時(shí)候，有一部分房款是要?jiǎng)澽D(zhuǎn)到住建委監(jiān)管賬戶的。

　　《買二手房，資金監(jiān)管怎么做？》

　　4.應(yīng)對(duì)共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)

　　簽約時(shí)，需謹(jǐn)記：

　?。?）所有共有權(quán)人必須全部到場(chǎng)簽約，如有共有權(quán)人不能到場(chǎng)而委托他人代辦的，那么受托人需要提供經(jīng)過公證處公證的《授權(quán)委托書》。

　　如果簽約當(dāng)日還沒來得及辦理的，建議將定金部分暫不交給出售方或?qū)⒍ń疝k理資金監(jiān)管。

　?。?）如出售方已婚，簽約時(shí)夫妻雙方均要到場(chǎng)，一方確有原因不能到場(chǎng)的，要提供配偶親筆簽署的《配偶同意出售證明》。

　　5.應(yīng)對(duì)物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)（1）簽約時(shí)，要約定留存一筆物業(yè)交割保證金。通過鏈家交易的，該筆錢款可以通過理房通支付做凍結(jié)托管，如果在交割時(shí)發(fā)現(xiàn)有欠費(fèi)，則欠費(fèi)部分從保證金中抵扣。若無欠費(fèi)，則如數(shù)劃轉(zhuǎn)給出售方。

　?。?）簽約時(shí)，出售方應(yīng)該攜帶物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水、電、燃?xì)獾壤U費(fèi)票據(jù)，如果無法提供票據(jù)，購(gòu)房人可以現(xiàn)場(chǎng)向物業(yè)公司、供暖公司致電核實(shí)，或約定時(shí)間到上述單位實(shí)地查詢。

　?。?）確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用無誤后，買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該在合同約定的時(shí)間一起到房屋內(nèi)辦理交接手續(xù)。驗(yàn)收無誤后，三方簽署《物業(yè)交割單》。