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上海迪士尼周邊房?jī)r(jià)暴漲部分將邁入8萬(wàn)元時(shí)代

2016-07-26 09:32 來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

[摘要] 迪士尼周邊3公里內(nèi)幾乎沒(méi)有一手房，而自迪士尼動(dòng)工以來(lái)，周?chē)?0公里之內(nèi)的一手房房?jī)r(jià)都開(kāi)始上漲，尤其今年開(kāi)園后，同迪士尼動(dòng)工之前相比，有個(gè)別樓盤(pán)房?jī)r(jià)翻倍上漲。

　　“你現(xiàn)在才來(lái)看房，太晚了！一套房至少漲了100萬(wàn)元?！本嚯x迪士尼5公里以外的已入住社區(qū)陽(yáng)光城麗景灣的保安人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，迪士尼周邊3公里內(nèi)幾乎沒(méi)有一手房，而自迪士尼動(dòng)工以來(lái)，周?chē)?0公里之內(nèi)的一手房房?jī)r(jià)都開(kāi)始上漲，尤其今年開(kāi)園后，同迪士尼動(dòng)工之前相比，有個(gè)別樓盤(pán)房?jī)r(jià)翻倍上漲。

　　然而，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，盡管川沙板塊有商業(yè)設(shè)施，但仍處于上海外環(huán)外，6年前，迪士尼剛動(dòng)工時(shí)，這里的一手房成交均價(jià)不足1.9萬(wàn)元/平方米，但現(xiàn)在部分項(xiàng)目成交價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，且有開(kāi)發(fā)商封盤(pán)惜售的傳言。在當(dāng)?shù)赜卸嗄瓴俦P(pán)經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售人員告訴本報(bào)記者，預(yù)計(jì)將來(lái)周邊住宅用地出讓后，房?jī)r(jià)有可能摸到8萬(wàn)元/平方米，甚至10萬(wàn)元/平方米的頂。

　　值得注意的是，在距離迪士尼12公里處的新場(chǎng)板塊核心區(qū)，一手房幾乎沒(méi)有供應(yīng)，最貴的二手房售價(jià)3萬(wàn)元/平方米左右，但今年最新拍出的地塊樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)3.8萬(wàn)元/平方米。此外，在距離迪士尼5公里以外的周康板塊，別墅已經(jīng)叫價(jià)5萬(wàn)元/平方米。

　　“迪士尼樂(lè)園開(kāi)園后，整個(gè)相關(guān)區(qū)域投資價(jià)值提升，加上上海房?jī)r(jià)大漲的整體市場(chǎng)環(huán)境，住宅、酒店等物業(yè)利好非常明顯?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，在這種市場(chǎng)背景下，不排除開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象。

　　川沙房?jī)r(jià)或進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代

　　進(jìn)入7月份，上海迪士尼樂(lè)園開(kāi)園已經(jīng)一個(gè)多月。烈日之下，30多攝氏度的高溫，有的項(xiàng)目排隊(duì)超過(guò)一個(gè)小時(shí)甚至幾個(gè)小時(shí)的等待……

　　這些都擋不住暑期涌向上海迪士尼樂(lè)園的大小游客。僅是一期開(kāi)園，對(duì)周邊的住宅、酒店、餐飲等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用，已經(jīng)開(kāi)始突破當(dāng)?shù)厝说南胂蟆?/font>

　　“你要看房？現(xiàn)在太貴了。”在迪士尼樂(lè)園門(mén)口，《證券日?qǐng)?bào)》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊，在出租車(chē)上，開(kāi)車(chē)師傅忍不住開(kāi)始向記者說(shuō)道，“從迪士尼開(kāi)始拆遷，川沙房?jī)r(jià)就開(kāi)始漲，最近兩年漲的最快，三五年前，房?jī)r(jià)也就1萬(wàn)元（每平方米），現(xiàn)在貴的都賣(mài)到5萬(wàn)多元了（每平方米），那你還不一定能買(mǎi)到呢”。

　　出了高速路，進(jìn)入川沙板塊后，記者發(fā)現(xiàn)，這確實(shí)是一個(gè)相對(duì)成熟的板塊，公交、地鐵、商街、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施都很齊全，核心位置還有數(shù)棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈。在出租車(chē)?yán)顜煾档目谥?，川沙板塊是迪士尼樂(lè)園周邊最近最成熟的區(qū)域，很多游客選擇住在這里。在商街的一條主路上，路旗都是藍(lán)色的“綠都繡云里”廣告。街口處，巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼時(shí)代1號(hào)資產(chǎn) 迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”。不過(guò)，雖已達(dá)午餐時(shí)間，核心區(qū)域的商業(yè)街餐廳人跡罕至，但這并不影響這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

　　即使妙川路上還有雜草叢生的地塊，但核心區(qū)外都是大片空地和工地，到處是建筑圍擋，林立的高樓仍未有居民入住，但房?jī)r(jià)早已脫離上海外環(huán)外的預(yù)想范圍。

　　“我們項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)光了。”在陽(yáng)光城愉景灣銷(xiāo)售中心，記者徑直進(jìn)去，卻并不見(jiàn)銷(xiāo)售員，整個(gè)售樓中心空空如也，轉(zhuǎn)了一圈，才有一位保安出來(lái)跟記者言明，房子已經(jīng)售罄了。至于房?jī)r(jià)，別墅的成交均價(jià)直逼5萬(wàn)元/平方米，普通住宅也在3萬(wàn)元-4萬(wàn)元/平方米之間。

　　“在川沙板塊，有個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)封盤(pán)，不是你想買(mǎi)就能買(mǎi)到的。”當(dāng)?shù)匾晃豁?xiàng)目操盤(pán)手向本報(bào)記者透露，迪士尼樂(lè)園開(kāi)園后，有些開(kāi)發(fā)商是想捂盤(pán)惜售的，坐等提價(jià)。

　　《證券日?qǐng)?bào)》從克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)獲悉，陽(yáng)光城愉景灣一期于2014年8月份首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)的實(shí)際成交均價(jià)尚不足4萬(wàn)元/平方米，其開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光城集團(tuán)于2013年摘得土地。在最近的7月份，雖然上述銷(xiāo)售員說(shuō)已經(jīng)售罄，但該項(xiàng)目還有成交，成交均價(jià)為接近4.8萬(wàn)元/平方米。

　　“部分房企項(xiàng)目顯示售罄，是否真的售罄還是要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。近期部分上海房企預(yù)期后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，捂盤(pán)銷(xiāo)售的可能性是存在的?！眹?yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)然，若非房企主動(dòng)推銷(xiāo)，有時(shí)候很難查證。

　　距陽(yáng)光城愉景灣幾百米之外的商業(yè)公寓項(xiàng)目綠地云悅坊正在排卡?！拔覀冺?xiàng)目原打算每平方米漲價(jià)5000元，但為了回籠資金，集團(tuán)最后決定沒(méi)有提價(jià)這么多?！本G地云悅坊的銷(xiāo)售人員如是告訴記者。

　　但從現(xiàn)有的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，來(lái)自克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，2011年迪士尼動(dòng)工時(shí)，川沙板塊新建住宅成交均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米左右，2016年則上漲至接近3.1萬(wàn)元/平方米。以此來(lái)看，成交均價(jià)并未翻倍，可是在進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商來(lái)看，地價(jià)已經(jīng)高不可攀。

　　另有川沙板塊的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員向本報(bào)記者透露，迪士尼開(kāi)園后，川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區(qū)域優(yōu)勢(shì)利好，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米左右，預(yù)計(jì)將來(lái)住宅用地出讓后，其樓盤(pán)可能會(huì)賣(mài)到8萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米之間。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，迪士尼周邊投資的潛力大，很多項(xiàng)目集中在川沙和周浦等區(qū)域，其受迪斯尼樂(lè)園項(xiàng)目的直接輻射效果雖不大，但受預(yù)期效應(yīng)影響，周邊投資活躍。實(shí)際上，川沙板塊后續(xù)還會(huì)繼續(xù)漲，尤其是綜合考慮的川沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊近期的土地出讓以及市場(chǎng)預(yù)期等，都決定了此類(lèi)區(qū)域的價(jià)格漲幅會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化，后市房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入單價(jià)8萬(wàn)元時(shí)代。

　　新場(chǎng)現(xiàn)單價(jià)近4萬(wàn)元地王

　　相對(duì)而言，川沙板塊在迪士尼3公里之外，受其利好影響相對(duì)比較明顯。但《證券日?qǐng)?bào)》實(shí)地走訪的另一個(gè)區(qū)域新場(chǎng)板塊，在迪士尼12公里之外，該區(qū)域卻已經(jīng)于今年6月29日拍出了樓面價(jià)約為3.8萬(wàn)元/平方米的地王地塊。

　　6月29日，中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，樓板價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率235.62%，扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平方米。這意味著，這個(gè)位于上海郊環(huán)以外的住宅項(xiàng)目，未來(lái)保本售價(jià)可能超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

　　公開(kāi)資料顯示，浦東新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，位于楊輝路以東，新環(huán)北路以西，屬于郊環(huán)以外區(qū)域。雖然也要求建設(shè)5%即3400平方米的保障房，還有約1100平方米的公共設(shè)施，但沒(méi)有自持要求，相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該地塊樓板價(jià)達(dá)到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38300元/平方米。以?xún)赡陼r(shí)間計(jì)算，該地塊未來(lái)項(xiàng)目保本售價(jià)估計(jì)要在6萬(wàn)元/平方米以上。而目前新場(chǎng)二手房房?jī)r(jià)都在2.7萬(wàn)元/平方米左右，其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城單價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米，而萬(wàn)科清林徑相對(duì)較貴，在3萬(wàn)元/平方米左右。