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　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，鄭州市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1.6%，比去年同期上漲9.2%。 這是鄭州市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)自2015年5月來(lái)的第13次上漲。

　　同時(shí)，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，截至2016年6月30日，鄭州市商品住宅銷售均價(jià)達(dá)9661元/㎡，較1月份上漲1006元/㎡。

　　【數(shù)據(jù)】

　　上半年 鄭州房?jī)r(jià)1㎡漲1006元

　　盡管老百姓希望房?jī)r(jià)能夠有所下降，但根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行情況，除一線城市的限購(gòu)政策起到對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)外，二線城市如南京、合肥、武漢、鄭州等地，商品住宅均價(jià)仍持續(xù)走高。

　　近日，鄭州市房管局公布數(shù)據(jù)，6月鄭州市區(qū)商品房均價(jià)9661元/㎡，比今年1月每平方米貴1006元。以市民6月買一套100平方米房子為例，要比1月份買多掏10.06萬(wàn)元。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，在政策利好和銷量穩(wěn)定的雙重帶動(dòng)下，上半年銷售價(jià)位呈現(xiàn)趨漲現(xiàn)象。特別是2月份不限購(gòu)的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低降至30%。剛性需求及部分改善性需求得到釋放，庫(kù)存去化明顯，將平均價(jià)位抬高，春節(jié)后，鄭州樓市呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)較為火熱。

　　值得注意的是，1~6月，鄭州市商品住宅均價(jià)漲幅相較去年同期，略有下調(diào)。根據(jù)鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)，2015年6月，鄭州市商品住宅均價(jià)9395元/平方米，比去年1月每平方米貴1405元。

　　難道說(shuō)，去年同期鄭州房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)要比今年更加兇猛？對(duì)此，鄭州市房管局一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，去年上半年鄭州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)8738元/㎡，但鄭東龍湖區(qū)域幾個(gè)高端樓盤集中備案，拉高了整體房?jī)r(jià)，如果去除高端樓盤（單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)）的影響，鄭州6月房?jī)r(jià)屬于持平略增。

　　為此，記者查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住宅銷售價(jià)格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，鄭州市新建商品住宅銷售價(jià)格，自2015年1月至今，以每月0.1%~1.1%的幅度波動(dòng)，整體處于小幅上漲的態(tài)勢(shì)，并無(wú)異常。

　　【銷量】

　　商品住宅供不應(yīng)求 去化周期3.9個(gè)月

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，鄭州市商品住宅銷售面積達(dá)623萬(wàn)㎡，較去年同期上漲71%。與全國(guó)主要城市相比，鄭州商品住宅銷量處于中等水平，但增長(zhǎng)率高居前五，上升較快。

　　克而瑞高級(jí)分析師李曉兵分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟，近年供求比呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，2016年上半年鄭州商品住宅銷售量攀升，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年鄭州商品住宅供應(yīng)量為464.87萬(wàn)㎡，成交623.10萬(wàn)㎡，市場(chǎng)存量處于下行狀態(tài)。

　　據(jù)悉，鄭州市商品住宅存量自2014年下半年起，便一直處于下行狀態(tài)。進(jìn)入2016年，在政策紅利的持續(xù)影響下，存量逐步下降，截至目前存量524.6萬(wàn)㎡。

　　按上半年月均成交134.35萬(wàn)㎡的速度計(jì)算，去化周期僅為3.9個(gè)月，僅次于南京、合肥、上海和武漢，市場(chǎng)狀況比較健康，去庫(kù)存效果良好。

　　【屬性】

　　剛需仍是主力 市場(chǎng)正向改善型過(guò)渡

　　時(shí)間往前推半年，假如有人說(shuō)鄭州是個(gè)“屌絲”之城，很多人都會(huì)贊成。但在今后，鄭州或?qū)⑷拥魧沤z之城的帽子。

　　從戶型結(jié)構(gòu)上看，上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，三房的銷售比例正在逐步提升，已超過(guò)市場(chǎng)一半份額。同時(shí)，四房比例也逐步增加。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，鄭州有31.7%的購(gòu)房者選擇兩居室，50.5%的購(gòu)房者選擇三居室，12.1%的購(gòu)房者選擇四居室甚至更大的戶型。而在2015年下半年，購(gòu)買四居室甚至更大戶型的購(gòu)房者只占到6.8%。

　　克而瑞高級(jí)分析師李曉兵表示，隨著“二孩”政策的放開，客戶對(duì)產(chǎn)品的功能空間要求明顯提升，產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)將會(huì)越來(lái)越重要。

　　從成交面積段來(lái)看，90㎡及以下的商品住宅仍占據(jù)市場(chǎng)半壁江山，90~120㎡的住宅占比23%，120~140㎡的住宅占比16%，140~180㎡的住宅占比8%，180㎡及以上的住宅只占3%。

　　由此可以看出，目前的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛需仍是主體，改善類產(chǎn)品成交占比已逐步提升，整個(gè)市場(chǎng)正在向改善型過(guò)渡的發(fā)展階段。

　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，客戶需求的多樣性逐步顯現(xiàn)，整體仍以二房、三房為主，80~90㎡為絕對(duì)主力面積段。

　　【細(xì)分】

　　二七、中原、管城偏剛需 鄭東、金水偏改善

　　分區(qū)域分析上半年的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，二七區(qū)在商品住宅供應(yīng)及成交量上都位居榜首，鄭東新區(qū)則以18303元/㎡的均價(jià)，成為成交均價(jià)最高的區(qū)域。

　　從供應(yīng)量上看，二七區(qū)以119.2萬(wàn)㎡位居榜首，中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)分別以80.7萬(wàn)㎡、71.5萬(wàn)㎡列二、三名。

　　在成交均價(jià)上，鄭東新區(qū)以18303元/㎡的均價(jià)繼續(xù)領(lǐng)跑鄭州樓市，中原區(qū)則以7624元/㎡的均價(jià)成為單價(jià)最便宜的區(qū)域。

　　二七區(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)住宅價(jià)格相對(duì)較低，為性價(jià)比較高區(qū)域，吸引大量剛需客戶置業(yè)，在成交量上，分別以115.6萬(wàn)㎡、104.6萬(wàn)㎡、87萬(wàn)㎡位居前三。

　　“整體市場(chǎng)以二房、三房為主，二七區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)的剛需屬性較為突出，鄭東新區(qū)與金水區(qū)成為主要的改善區(qū)域?！崩顣员硎?，目前鄭州樓市70~90㎡為市場(chǎng)主流，尤其是高新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)，90㎡以下產(chǎn)品占較大比例；鄭東新區(qū)為主要改善區(qū)域，戶型面積較大。

　　【預(yù)測(cè)】

　　下半年 房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨漲

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰說(shuō)，受樓市寬松政策和金融寬松政策的長(zhǎng)期影響，以及鄭州市持續(xù)緊張的供求關(guān)系，預(yù)計(jì)下半年剛性需求依然強(qiáng)勁，改善性需求得到持續(xù)釋放，市場(chǎng)銷量保持穩(wěn)定，銷售價(jià)格保持穩(wěn)中趨漲的態(tài)勢(shì)。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，由于上半年外地房企進(jìn)入鄭州，非城中村用地稀缺，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地價(jià)格整體呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，地王頻出。下半年項(xiàng)目集中入市，或?qū)⑦M(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)。鄭州市上半年房?jī)r(jià)漲幅相比去年同期1405元/㎡略有下調(diào)，但仍處在合理區(qū)間?！巴瑫r(shí)，根據(jù)目前鄭州市商品住宅的存量以及房企上半年拿地情況，銷售價(jià)格保持穩(wěn)中趨漲的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)今年下半年，鄭州商品住宅均價(jià)有望破萬(wàn)。”

　　據(jù)悉，自7月8日，萬(wàn)科美景以25億元的天價(jià)拿下鄭紡機(jī)93畝地塊后，鄭州樓市開始了今年以來(lái)第三輪漲價(jià)潮。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，有不少于28個(gè)樓盤宣布將在7月中下旬進(jìn)行提價(jià)，漲價(jià)幅度在300~3000元/㎡不等。(東方今報(bào)記者 牛犇)