今年以來(lái)，中國(guó)樓市走勢(shì)異常，不斷“搶頭條”：先是年初深滬北等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)突然啟動(dòng)，接著合肥、南京、蘇州、杭州等二線(xiàn)城市追逐性上漲，再到一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市蔓延性輪番上漲。許多一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“一房難求”的盛況，上海、廣州等城市甚至出現(xiàn)為繞過(guò)政策壁壘購(gòu)房的“離婚潮”。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。其中，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲1.34%，漲幅較上月擴(kuò)大0.64個(gè)百分點(diǎn)。與以往單純性房?jī)r(jià)上漲不同，此次還伴隨著一些新的現(xiàn)象引起各方關(guān)注：房地產(chǎn)大亨不計(jì)成本“搶地”導(dǎo)致各地“地王”不斷涌現(xiàn)，一線(xiàn)城市地價(jià)不斷飆升；房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)擴(kuò)張性兼并重組硝煙四起；居民不僅拿出多年積蓄，還競(jìng)相加杠桿追逐房?jī)r(jià)，7月份銀行業(yè)新增貸款大多來(lái)自個(gè)人房貸。

　　面對(duì)越來(lái)越熱的樓市，各層面也不斷警示風(fēng)險(xiǎn)。5月上旬《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表的權(quán)威人士訪(fǎng)談，就警示“樹(shù)不能長(zhǎng)到天上去”，年中的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)指出要“抑制資產(chǎn)性泡沫”。一些熱點(diǎn)城市也陸續(xù)推出限購(gòu)限貸和差別化房貸政策，嚴(yán)防房市盲目失控帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于當(dāng)下火爆的“房市”，究竟我們應(yīng)當(dāng)怎么看？政策層面怎么辦？必須仔細(xì)思量，相機(jī)施策，保持一份清醒。

　　此輪房?jī)r(jià)快速上漲的幾種說(shuō)法 

　　對(duì)于此輪房?jī)r(jià)快速上漲，專(zhuān)家們從不同層面分析緣由，大抵有這樣幾種代表性觀點(diǎn)。

　　一是“貨幣超發(fā)說(shuō)”。打開(kāi)央行1998年至2015年M2數(shù)據(jù)表，可以看出，我們的廣義貨幣供應(yīng)量M2疊創(chuàng)新高。在1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)，我國(guó)的M2是15.45萬(wàn)億元；到了全球金融危機(jī)爆發(fā)后的2009年，我國(guó)M2突破了60萬(wàn)億元；而到了2015年末，M2達(dá)到139.23萬(wàn)億元；今年上半年，已經(jīng)突破160萬(wàn)億元。廣義貨幣供應(yīng)量在不到20年的時(shí)間里增長(zhǎng)10多倍，M2/GDP水平已經(jīng)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。大城市的房?jī)r(jià)上漲軌跡與貨幣發(fā)行量與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)增值速度基本一致。今年上半年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力沒(méi)有減輕的情況下，實(shí)現(xiàn)6.7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然主要依靠信貸投資驅(qū)動(dòng)，今年上半年廣義貨幣M2增長(zhǎng)超過(guò)11%左右，社會(huì)融資規(guī)模余額新增9.75萬(wàn)億元。不動(dòng)產(chǎn)也成為吸納巨大貨幣供應(yīng)量的“錨”。

　　二是“土地稀缺論”。今年以來(lái)，多地“地王”不斷出現(xiàn)，一二線(xiàn)城市普遍出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。今年8月，全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)揚(yáng)，成交樓面價(jià)創(chuàng)下歷史新高，全國(guó)302個(gè)城市土地市場(chǎng)成交的平均樓面地價(jià)環(huán)比大幅上揚(yáng)46%；同比來(lái)看，一線(xiàn)城市地價(jià)更是呈現(xiàn)翻番局面。在一線(xiàn)城市可供土地越來(lái)越稀缺的背景下，地價(jià)、房?jī)r(jià)相互追逐、一路走高，也打開(kāi)了未來(lái)房?jī)r(jià)上升的想象空間，結(jié)果就是“水漲船高”。

　　三是“資產(chǎn)配置荒”。我國(guó)投資領(lǐng)域出現(xiàn)明顯的“資產(chǎn)配置荒”：從下半年以來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇產(chǎn)能過(guò)剩壓力，不少傳統(tǒng)制造企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性債務(wù)違約，信貸資金的回報(bào)率不斷降低；與此同時(shí)，資本市場(chǎng)在去年震蕩后一蹶不振，信托型資產(chǎn)、債券型資產(chǎn)收益率大幅下降。全球范圍內(nèi)寬松的貨幣政策環(huán)境導(dǎo)致金融市場(chǎng)長(zhǎng)期利率中樞持續(xù)下移，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)居民閑置資金缺乏保值增值渠道。追逐一二線(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)就成為較好的理性投資選擇。為包括住宅在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格提供了強(qiáng)勁增長(zhǎng)動(dòng)力情勢(shì)下，不斷上漲的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)形成的“財(cái)富效應(yīng)”不斷強(qiáng)化著這一投資行為，樓市保值成為一種集體預(yù)期。

　　四是“幣值貶值論”。去年“811”匯改以來(lái)，人民幣幣值波動(dòng)幅度加大，市場(chǎng)上強(qiáng)化了人民幣貶值的預(yù)期。盡管今年以來(lái)，人民幣兌美元形成了雙向波動(dòng)態(tài)勢(shì)，但世界經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定不確定、全球貨幣寬松勢(shì)頭不減，特別是美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期的影響日漸增加，人民幣未來(lái)仍面臨貶值壓力。不到一年時(shí)間，我國(guó)外儲(chǔ)已經(jīng)大幅下降3300億美元，不少民間資本明顯增加海外資產(chǎn)配置，不能流出的國(guó)內(nèi)資本自然要不斷吸附到一二線(xiàn)城市稀有的房地產(chǎn)項(xiàng)目上。

　　五是“銀行保利說(shuō)”。在低利率政策和供給側(cè)改革推進(jìn)下，今年以來(lái)銀行業(yè)利潤(rùn)呈下行態(tài)勢(shì)，不良資產(chǎn)率上升。上半年M1增速遠(yuǎn)高于M2，二者增速形成的“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大。M1上升主要是定期和活期存款的息差收窄，不少企業(yè)存在“持幣待投資”的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售活躍，使得大量居民存款和按揭貸款轉(zhuǎn)換為房企的活期存款，家庭在價(jià)格高位加杠桿購(gòu)房已經(jīng)成為當(dāng)前熱點(diǎn)城市樓市高溫不退的重要特征。在上半年個(gè)人購(gòu)房貸款增速大幅超過(guò)各項(xiàng)貸款16.6個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，7月新增人民幣貸款幾乎全部為個(gè)人購(gòu)房貸款。銀行也樂(lè)于給居民加杠桿發(fā)放房貸，這是金融機(jī)構(gòu)持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，也成為商業(yè)銀行最主要的盈利資產(chǎn)和保利驅(qū)動(dòng)。

　　六是“政企合謀論”。受經(jīng)濟(jì)下行壓力、營(yíng)改增等政策減收效應(yīng)影響，今后幾個(gè)月財(cái)政收入形勢(shì)不容樂(lè)觀，地方政府迫切需要開(kāi)辟新的財(cái)政來(lái)源。一方面消化前期形成的巨大房地產(chǎn)庫(kù)存；另一方面以適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)上升激活“土地財(cái)政”，是地方政府的相機(jī)選擇。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國(guó)一般公共預(yù)算收入11萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6%，相比7月份增速回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)；而同期全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入約2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%。有專(zhuān)家認(rèn)為，這是地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手的“合謀”，借此可以吸附巨大的民間儲(chǔ)蓄和過(guò)剩資金，以空間換時(shí)間，減少過(guò)量資金對(duì)不均衡市場(chǎng)的沖擊，為產(chǎn)能化解、財(cái)稅金融改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得時(shí)間。

　　關(guān)鍵還是要穩(wěn)定預(yù)期 

　　綜合以上目前針對(duì)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的不同分析，雖然各自角度不同，但問(wèn)題的指向還是基本一致，即當(dāng)前國(guó)內(nèi)局部地區(qū)的房?jī)r(jià)快速上漲，原因非常復(fù)雜，疊加了國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期性影響、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整型等諸多因素。這里分析的“六大緣由”反映的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，是各類(lèi)矛盾相互傳導(dǎo)、相互作用和相互影響的結(jié)果。如聽(tīng)之任之，極易在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一種自我強(qiáng)化的方向性預(yù)期，進(jìn)而形成行為共振和集體行為的爆發(fā)。

　　但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度也不宜高估，影響全國(guó)范圍“去庫(kù)存”的政策取向。必須看到：總體而言，這輪樓市過(guò)熱，到目前還仍然是局部性、結(jié)構(gòu)性的。盡管一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)火爆，房地產(chǎn)金融化傾向明顯，但三四線(xiàn)城市尤其四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定，庫(kù)存相對(duì)較大。從全國(guó)范圍來(lái)看，目前房地產(chǎn)庫(kù)存壓力依然巨大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，雖然連續(xù)6個(gè)月減少、累計(jì)減少3000萬(wàn)平方米左右，全國(guó)商品房待售面積在8月末仍保持在7億平方米以上。

　　9月初筆者在中新經(jīng)緯刊發(fā)的《給高房?jī)r(jià)之痛開(kāi)“軟著陸”藥方》一文中提出，由信貸推高的資產(chǎn)價(jià)格上漲是不可能持續(xù)的，要密切關(guān)注居民沒(méi)有限度的金融加杠桿導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，也要防止去年資本市場(chǎng)的“政策錯(cuò)誤”在房地產(chǎn)市場(chǎng)重演。

　　事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求集中釋放，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售難以保持持續(xù)性高速增長(zhǎng)。從2016年6月之后來(lái)看，百城住宅價(jià)格指數(shù)等房?jī)r(jià)指數(shù)再度明顯抬升，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷(xiāo)兩旺的格局仍在延續(xù)。從8月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額增速也逐漸趨溫，總體來(lái)說(shuō)，隨著前期消費(fèi)潛力集中釋放了一批購(gòu)房需求，供求關(guān)系不斷走向均衡，“樹(shù)不能長(zhǎng)到天上去”，將被市場(chǎng)走勢(shì)應(yīng)驗(yàn)。最近兩個(gè)月以來(lái)，加之一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅回落，前期上漲勢(shì)頭初步得到遏制。