9月20日晚，鄭州市國土資源局放出消息：鄭州計(jì)劃在今年年底前追加6000畝住宅用地。

　　這一舉措響應(yīng)了前不久“鄭九條”政策關(guān)于“年底前集中供地”的規(guī)定。

　　毫無疑問，土地供應(yīng)量的增加能有效緩解供求矛盾，改變市場預(yù)期，平穩(wěn)樓市。但這些增量土地中，“凈地”占多大比例？效果如何？還需市場檢驗(yàn)。

　　【消息】 

　　年底前追加 

　　6000畝住宅用地 

　　今年樓市異常火爆，成交量激增，鄭州房價(jià)也迅速上漲；鄭州土地拍賣也很激烈，開發(fā)商拿地異常積極，“地王”不斷涌現(xiàn)。

　　兩者相互作用，鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種“過熱”的態(tài)勢(shì)。為此，鄭州市政府緊急發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（外界稱“鄭九條”），旨在限地價(jià)、控房價(jià)，平穩(wěn)鄭州房地產(chǎn)市場。

　　9月20日晚，鄭州市國土資源局放出消息：經(jīng)市政府研究，今年年底前，鄭州市主城區(qū)（市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)）將集中供應(yīng)6000畝商品住宅用地。

　　21日，河南商報(bào)記者從鄭州市國土資源局確認(rèn)了該消息的真實(shí)性。不過，該局對(duì)此不作評(píng)論。

　　有分析稱，此舉可認(rèn)為是響應(yīng)“鄭九條”中“擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場”的專項(xiàng)舉措。

　　【數(shù)據(jù)】 

　　供應(yīng)的土地 

　　約相當(dāng)于6.5個(gè)陳寨 

　　我們不妨做個(gè)對(duì)比：鄭州大學(xué)新校區(qū)占地4845畝，鄭州最大的城中村陳寨面積約0.618平方公里（折合927畝）。也就是說，追加供應(yīng)的土地面積比鄭大新校區(qū)大，約相當(dāng)于6.5個(gè)陳寨。

　　據(jù)了解，鄭州市主城區(qū)今年1~8月份已供應(yīng)5300畝，按照年底前再供應(yīng)6000畝的計(jì)劃，總供應(yīng)量達(dá)11300畝，是去年全年供應(yīng)量的2.3倍。

　　記者從鄭州市國土資源局公布的資料中得知，2016年度鄭州市本市內(nèi)八區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在4415.8公頃（折合66237畝），其中住宅用地2230.36公頃（折合33455.4畝）、保障房用地218.18公頃（折合3272.7畝）、商業(yè)用地774.45公頃（折合11616.75畝）等。住宅用地的供應(yīng)量，達(dá)到近3年來新高，是2015年的2.6倍，2014年的2.4倍。

　　河南商報(bào)記者了解到，今年土地供應(yīng)的一個(gè)原則就是，統(tǒng)籌處理好“收儲(chǔ)與供應(yīng)之間、近期與遠(yuǎn)期之間、增量與存量之間”的關(guān)系，確保收儲(chǔ)規(guī)模不降低，供應(yīng)總量不減少。

　　【分析】 

　　加大土地供應(yīng) 

　　能穩(wěn)定市場預(yù)期 

　　鄭州加大土地供應(yīng)量，能否解決目前房價(jià)過快上漲的問題呢？

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這并不能完全解決房價(jià)問題。鄭州房價(jià)過快上漲以及需求爆發(fā)的原因復(fù)雜，從短期來看，增加土地供應(yīng)就是影響市場預(yù)期，“降溫”房價(jià)。加大土地供應(yīng)，雖然不會(huì)立刻增加商品住房的供應(yīng)量，但需求可能會(huì)快速消退。

　　鄭州一位從事房地產(chǎn)開發(fā)近20年的資深人士說，加大土地供應(yīng)量，對(duì)平抑偏高的鄭州房價(jià)是有好處的。同時(shí)，這對(duì)房企來說無疑是個(gè)好消息，開發(fā)企業(yè)也不想拿高價(jià)地，“地王”頻出的現(xiàn)象會(huì)有所減少。

　　他分析，房企會(huì)充分考慮供應(yīng)量增加，進(jìn)而調(diào)整自己拿地的策略和成本，也會(huì)對(duì)目前在售項(xiàng)目的定價(jià)、銷售策略與速度進(jìn)行調(diào)整。加大土地供應(yīng)，盡管不能立即改變市場實(shí)際供求比，但會(huì)通過調(diào)節(jié)市場參與各方的預(yù)期，進(jìn)而影響買賣房屋與土地、定價(jià)等行為，達(dá)到穩(wěn)定市場的作用。

　　【對(duì)比】 

　　南京一周供地1807畝 

　　房價(jià)仍然上漲 

　　今年5月底，南京推出調(diào)控政策，對(duì)土地競拍采取“熔斷機(jī)制”。

　　8月初，又開始加大土地供應(yīng)量，曾在一周內(nèi)接連集中投放27塊土地，其中住宅用地達(dá)到1807畝，但是依然沒能阻止南京房價(jià)繼續(xù)上漲。

　　雖然南京房價(jià)8月環(huán)比沒有進(jìn)入前3名，但依然有4.1%的環(huán)比漲幅。這個(gè)漲幅雖然低于鄭州，但南京房價(jià)基數(shù)較大，所以漲幅依然驚人。

　　知名房地產(chǎn)評(píng)論人王毅敏分析：南京為遏制房價(jià)過快上漲，一手控地價(jià)、控房價(jià)，一手加大土地供應(yīng)量，之所以沒能立竿見影，是因?yàn)橥恋毓?yīng)需要時(shí)間才能變成可以供應(yīng)市場的房子；再者，南京市場房子緊缺，而又有龐大的購買群體，很難從根本上遏制房價(jià)上漲。

　　王毅敏認(rèn)為，鄭州的情況和南京相似，不過，鄭州此次加大土地供應(yīng)量，短期內(nèi)能平穩(wěn)市場預(yù)期。

　　【追問】 

　　為啥計(jì)劃供應(yīng)多 

　　而市場放量少？ 

　　一位曾多次參與鄭州土地市場競拍的房企高管說，在今年的土地競拍中，開發(fā)商爭搶的土地都是“凈地”，僅有的幾塊城改地，也被北京一家房企K2“攪局”了。

　　鄭州2016年度的計(jì)劃土地供應(yīng)量不小，為何在市場上出現(xiàn)的掛牌住宅用地不多呢？上述人士分析認(rèn)為，三環(huán)內(nèi)幾乎沒有“凈地”，只有大量城中村改造用地尚待開發(fā)。這些地塊列入計(jì)劃后，就成了讓開發(fā)商“垂涎三尺”的“香餑餑”，但房屋征收和拆遷補(bǔ)償工作艱巨，影響放量進(jìn)度。

　　而且，城改地塊的開發(fā)，按照目前鄭州的市場規(guī)則，多由政府和合作開發(fā)商協(xié)議開發(fā)。其所開發(fā)的商品住宅，一兩年內(nèi)根本無法入市。

　　中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存認(rèn)為，高房價(jià)歸根結(jié)底是由土地財(cái)政引起的，即使靠政策暫時(shí)壓住“地王”的產(chǎn)生，增加土地供應(yīng)量，開發(fā)企業(yè)會(huì)不會(huì)“買賬”還不一定。因?yàn)?，這些增量土地中“凈地”占多大比例，區(qū)域分布如何安排還需要觀察。

　　另外，從鄭州目前入駐的外來房企看，那些來自一線城市的開發(fā)商似乎不缺資金，土地市場需求越來越強(qiáng)烈。所以，加大土地供應(yīng)量，會(huì)對(duì)過熱的市場起到緩解矛盾的作用，但還需要多管齊下才能平穩(wěn)樓市。