中央經(jīng)濟工作會議于12月20日正式閉幕，給明年乃至更長一段時間的房地產調控定了調。

　　會議指出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

　　值得注意的是，財政部部長肖捷在12月20日《人民日報》發(fā)表了署名文章《加快建立現(xiàn)代財政制度》稱，推進房地產稅的立法和實施。

　　而房產稅正是房地產調控的重要長效機制之一。

　　敲黑板！劃重點了！

　　上述文章中，與房地產稅相關的重點有三個：

　　1.按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。

　　2.對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅。

　　3.適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產稅制度。

　　劃出的重點只有短短90個字，

　　但是千萬別小看它！

　　這涉及我們每個人！

　　在這90個字中，

　　也存在一些關鍵問題待解答，

　　接下來，

　　看看專家是如何解答的吧——

　　問題

　　1

　　立法先行——什么時候推出？

　　摩根大通中國首席經(jīng)濟學家朱海斌表示，預計2018年房地產稅會正式進入立法程序。以往很擔心引入房地產稅可能會對房地產市場形成較大沖擊，造成房價大幅下跌。目前與過去兩三年相比，整個房地產市場庫存量明顯下行，房地產市場供求關系發(fā)生了變化，是正式啟動房地產稅立法程序較為良好的時機。但開始啟動立法并不是馬上開征房地產稅，可能要等到2019年或2020年才能實施房地產稅。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，政策規(guī)定力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。該規(guī)定說明房地產稅的推進要以立法為前提，所以短期看不會征收，但預計到2020年會有很多實質性的征收措施出現(xiàn)。目前來看，時間表完成的壓力不會太大。

　　中國社科院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》也指出，樓市政策及制度建設要突出的重點包括加快財稅體制改革。2018年將房產稅納入立法議程，明確房產稅時間表，實行住房租金抵扣個人所得稅政策。將交易環(huán)節(jié)的契稅征收的稅率調整等權限授予地方，讓城市政府可以因城施策進行調整。

　　華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康在接受中國證券報(ID:xhszzb)記者采訪時表示，要等人大宣布正式的一審，才正式開始立法程序。

　　問題

　　2

　　充分授權、分步推進——具體步驟是？

　　海通證券分析師涂立磊表示，在中央立法授權下，地方政府決定稅收細節(jié)。分步推進原則意味著房地產稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農民、先企業(yè)后個人策略逐步實施。

　　朱海斌認為，房地產稅征收可能是逐步引入的過程，“逐步”體現(xiàn)在兩方面。一是從征收的范圍來講，并不會全國一致性全部推出，各個城市可根據(jù)自身情況自主選擇引入房地產稅的時間。比如，房價漲價過快或房價過高的地區(qū)可能先引入，還在去庫存階段的三四線城市可以考慮擇機延遲征收房地產稅。二是從征收力度來講也會是逐步推進的過程，可能有一定過渡期，或在房地產稅的設計中有一些免征條款，比如按照人均面積或按照首套免征。

　　問題

　　3

　　對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅——怎么評估？

　　嚴躍進表示，評估值的征收方式實際上是對房屋持有環(huán)節(jié)的征稅。在持有環(huán)節(jié)中，會基于房屋的原值和現(xiàn)有價值，以及考慮到房地產市場所處的環(huán)境、周邊同類房產的價值等進行系統(tǒng)評估，進而可以得出相應的納稅份額。換而言之，評估值越大征收越多，評估值越小征收越小，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。

　　賈康表示，評估值是要參照市場的價值作評估，將會有一套具體、專業(yè)化的評估方法。

　　問題

　　4

　　推進房地產稅立法的進展如何？

　　涂立磊表示，在房地產稅推出之前，早在2011年1月27日，上海和重慶分別宣布開征房產稅。2017年5月，房地產稅法在全國人大常委會公布2017年立法工作計劃的“預備及研究論證項目”中。

　　房地產稅實施需要三大基礎性條件已經(jīng)具備。涂立磊表示，首先，房屋70年產權到期后免費自動續(xù)期，掃除了開征房地產稅的重要政策障礙。其次，全國所有市縣“不動產統(tǒng)一登記”中房源信息將在2017年底接入國家級平臺。第三，個人收入和財產信息系統(tǒng)建設方案已獲通過，建成后個人收入、財產信息將被征稅機關掌握。

　　“在房產稅試點方面，上海和重慶的成功之處在于積極探索了如何征稅的模式?！?strong>嚴躍進表示，但是在真正抑制房價等方面，效果可能不如預期。從這個角度看，當前此類模式應該會為全國房地產稅的試點所借鑒，這也是很關鍵的一點，即多少要參照上海和重慶的模式。但是因為征收的區(qū)域范圍擴大，所以也會更加謹慎。

　　問題

　　5

　　房地產稅推出后對普通人有何影響？

　　嚴躍進表示，對普通人來說，從住房角度看，三套以內住房都可以算是正常的，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問題其實不大，甚至不會納入征稅范圍。而對于其他多套住房的持有，超過三套的，預計征稅的可能性是很大的。

　　涂立磊認為，按照2016年底我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積36.6平米/人，而2016年底我國城鎮(zhèn)住宅平均價格是7203元/平米，則可知道2016年底我國城鎮(zhèn)人均住宅價值測算是26.36萬元。假設未來我國推出的房地產稅率是1%，征稅評估基準折扣是70%，則可以知道當年我國城鎮(zhèn)人均房地產稅支出為1845元，占2016年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.36萬元的 5.49%。

　　北京大學國家發(fā)展研究院院長姚洋表示，對國家來說，無論是宏觀調控還是地區(qū)平衡，房地產稅都是一個非常好的稅種。另外，房地產稅是對資產征稅，會打擊投機性的房屋囤積，不會影響老百姓的工作積極性。在這種情況下，房地產稅的征收實際上對國家是一件好事情。