本報(bào)訊 集體土地上建設(shè)的租賃住房不得以租代售；承租的集體租賃住房不得轉(zhuǎn)租。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

　　8月28日，國(guó)土部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，鄭州等全國(guó)13個(gè)城市進(jìn)入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的首批試點(diǎn)。

　　此政策剛一公布，就被部分人士解讀為農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過(guò)征地環(huán)節(jié)直接進(jìn)入市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房的春天來(lái)了等。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士直言，各城市后續(xù)政策尚無(wú)公布，會(huì)有多大的供應(yīng)量尚不確定，很多猜測(cè)存在誤讀。鄭報(bào)融媒記者 王亞平

　　新政 集體土地建租賃住房 鄭州成全國(guó)試點(diǎn)之一

　　8月28日，國(guó)土部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》）。

　　《方案》表示，為增加租賃住房供應(yīng)，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，確定在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。

　　根據(jù)《方案》，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的目標(biāo)是成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

　　記者了解到，在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

　　試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域要求基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

　　承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

　　解讀一 城市近郊區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)增加

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，從此次試點(diǎn)城市名單來(lái)看，基本上和此前首批租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市名單一致，這也是為了讓此類(lèi)城市具備一個(gè)良好的租賃市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)，尤其是通過(guò)用地政策的推進(jìn)，有助于更好地理順當(dāng)前的用地關(guān)系，對(duì)于平衡用地結(jié)構(gòu)、積極為租賃產(chǎn)品提供租賃用地支持等都能發(fā)揮較好的作用。

　　此次試點(diǎn)城市的發(fā)展規(guī)模較大，很多近郊區(qū)發(fā)展的機(jī)會(huì)在增加，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多地圍繞在此類(lèi)近郊區(qū)市場(chǎng)上。所以預(yù)計(jì)后續(xù)在集體建設(shè)用地方面，近郊區(qū)的用地會(huì)率先進(jìn)行改革。

　　發(fā)揮集體建設(shè)用地的價(jià)值，租賃市場(chǎng)的發(fā)展成為盤(pán)活此類(lèi)用地的一個(gè)很好渠道，且通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)，形成更為科學(xué)的社區(qū)建設(shè)，有助于此類(lèi)區(qū)域后續(xù)的較好規(guī)劃。

　　《方案》提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。換而言之，此類(lèi)用地不是征地或簡(jiǎn)單地流入市場(chǎng)，其發(fā)展租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)還是會(huì)給予村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，這樣就可以預(yù)計(jì)，后續(xù)一些村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤(pán)活相關(guān)土地方面會(huì)有更大的積極性，也形成了增收增利的效應(yīng)，進(jìn)而助推改革的步伐。

　　解讀二 集體租賃住房不是小產(chǎn)權(quán)房

　　該政策發(fā)布后，有自媒體就快速發(fā)文稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房的春天要來(lái)了”。

　　對(duì)此，國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱(chēng)，集體租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別，不能混為一談。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，集體租賃住房是用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的用于租賃的住房。這與“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念。

　　值得關(guān)注的是，《方案》中明確指出，探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

　　解讀三 房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下降

　　從遏制炒房到鼓勵(lì)租賃，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是炒的”以后，鄭州的樓市政策就在努力踐行這一精神。

　　《方案》發(fā)布后，還引發(fā)“房?jī)r(jià)下降兩成”“房?jī)r(jià)被徹底摁倒”等各種猜測(cè)。

　　對(duì)此，鄭州某房企負(fù)責(zé)人表示：“當(dāng)前的樓市政策，都是讓房子發(fā)揮自住而非投資的功能的不斷深化，但并非意味著房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌，尤其是鄭州正在建設(shè)國(guó)家中心城市，為吸引人才、留下人才不斷放大招，未來(lái)會(huì)有穩(wěn)定的需求持續(xù)釋放，強(qiáng)調(diào)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，鼓勵(lì)租賃，就是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展?！?/p>

　　有業(yè)內(nèi)人士直言，目前集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房?jī)H是在13個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，并且采取政府主導(dǎo)、農(nóng)民集體自愿的原則，試點(diǎn)實(shí)施后要在2019年11月開(kāi)展中期評(píng)估，并在2020年底前進(jìn)行總結(jié)，這些試點(diǎn)會(huì)有多大的供應(yīng)量尚不確定，因此對(duì)房?jī)r(jià)能有多大沖擊存疑。