[摘要] 曾幾何時(shí)，滾燙的房?jī)r(jià)曾讓“地王們”嘗盡甜頭。今年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元的總價(jià)奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價(jià)率高達(dá)111.59%，折合樓板價(jià)4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價(jià)紀(jì)錄。
曾幾何時(shí)，滾燙的房?jī)r(jià)曾讓“地王們”嘗盡甜頭。遙想去年9月，長(zhǎng)三角一日出現(xiàn)“仨地王”的盛況依然歷歷在目，然而不到一年，曾經(jīng)的輝煌只剩下滄桑。“零成交”、降價(jià)促銷、退地轉(zhuǎn)讓……昔日榮耀的地王，今朝卻成了悲情的“地主”。當(dāng)光環(huán)散去，一批地王項(xiàng)目站上銷售前臺(tái)，卻陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。
“零成交”的地王：
杭州豪宅騎虎難下
杭州去年房產(chǎn)銷售額達(dá)1600億元，如果40%到50%用來拿地，對(duì)應(yīng)的土地出讓金約為800億元。但杭州去年土地出讓金高達(dá)1300億元，多推了500億元，相當(dāng)于多推了50塊土地，對(duì)杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號(hào)，似乎有點(diǎn)生不逢時(shí)。
“凡在去年下半年還高溢價(jià)拿地的，今年都非死即傷?！敝泻５禺a(chǎn)某高管向記者感慨。
這個(gè)判斷也得到杭州本地房企濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興的認(rèn)同。“去年杭州土地賣了1300億元，其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進(jìn)來的，1/3會(huì)虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興說。
2012年10月，杭州推出一塊位于錢江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了全國(guó)很多一線品牌房企進(jìn)場(chǎng)爭(zhēng)奪，最終中海地產(chǎn)以總價(jià)近55.9億元成功摘牌，樓面地價(jià)高達(dá)18150元/平方米。若再加上營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他隱性成本，中海御道路一號(hào)的一期成本在4萬元/平方米左右。
日前，記者從中海御道路一號(hào)售樓處了解到，目前項(xiàng)目并未正式開盤，銷售價(jià)格也沒有確定。但有消息人士告訴記者，今年3、4月份，項(xiàng)目曾經(jīng)悄悄開盤過一次，但認(rèn)購(gòu)情況不佳，項(xiàng)目索性對(duì)外宣稱尚未開盤。目前為止，中海御道路一號(hào)官方備案體現(xiàn)的成交量為零。
據(jù)了解，中海御道路一號(hào)一期的預(yù)售報(bào)備均價(jià)為4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網(wǎng)公布的預(yù)售價(jià)格來看，項(xiàng)目開盤底價(jià)可能低至3.6萬元/平方米。
屢上頭條的地王：
這次能否“挺過去”?
日前，除了杭州外，上海等一線城市地王的情況同樣不容樂觀。
“如果說2013年的地王項(xiàng)目，最麻煩的要算臨港新城的地王和方興地產(chǎn)的百億地王了?！币晃簧虾７康禺a(chǎn)界人士告訴記者。
去年12月，受上海自由貿(mào)易區(qū)概念帶動(dòng)，上海浦東臨港新城土地拍賣創(chuàng)下溢價(jià)刷新紀(jì)錄。最終，一家名為上海錦繡投資有限公司的企業(yè)拿下兩幅商住用地，雖然總金額只有7.45億元，但平均溢價(jià)率接近400%，樓板價(jià)高達(dá)1.5萬/平方米。這個(gè)價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)時(shí)臨港新城住宅銷售均價(jià)。
“聽說這家企業(yè)就是在深圳買了明斯克航母的企業(yè)，把航母開到臨港來也確實(shí)可能成為項(xiàng)目亮點(diǎn)。不過，這個(gè)盤要想有盈利，難度可能很大?！鄙虾？硕饳C(jī)構(gòu)薛建雄表示。
不計(jì)成本闖上海的，不僅包括涉房不深的民營(yíng)企業(yè)，也有大型央企。今年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元的總價(jià)奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價(jià)率高達(dá)111.59%，折合樓板價(jià)4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價(jià)紀(jì)錄。
方興地產(chǎn)可謂實(shí)力不俗，這家開發(fā)了上海金茂大廈的企業(yè)，是世界五百?gòu)?qiáng)中化集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。2009年以來，方興地產(chǎn)曾因?yàn)椤暗赝酢备拍顚疑厦襟w頭條。2009年，方興地產(chǎn)以40.6億元拿下北京廣渠路15號(hào)地王，此后，公司在北京、上海和蘇州屢拿地王，斥資超過200億元。
“上海大寧地王項(xiàng)目聽說明年初開售，首期價(jià)格要開在7萬元至9萬元，后續(xù)可能上10萬元。這個(gè)價(jià)格在大寧這個(gè)區(qū)域，是有很大難度的。高端豪宅從配套到概念，都需要時(shí)間來打磨和營(yíng)造。但方興地產(chǎn)作為在港上市的央企有一個(gè)優(yōu)勢(shì)：融資成本相對(duì)較低，資金實(shí)力較強(qiáng)。如果能挺過這個(gè)周期，就可能成為贏家?！毖ㄐ郾硎尽?/font>
底氣不足的地王：
已為跌價(jià)做好準(zhǔn)備
實(shí)際上，2008年以來，每一輪樓市調(diào)整，都會(huì)有一些地王項(xiàng)目遭遇“裸泳”的尷尬。從中華企業(yè)2009年以28億元拿下的杭州地王，再到SOHO中國(guó)接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王，其境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動(dòng)的活教材。
究竟是什么魔力，使得各路房地產(chǎn)豪杰在土地市場(chǎng)不惜一擲千金、前赴后繼呢?
2009年，中華企業(yè)在聯(lián)手兩大險(xiǎn)資與證大集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)外灘8-1地塊的同期，中華企業(yè)也把目光投到了杭州。“聽說那時(shí)中華企業(yè)拿地意愿格外強(qiáng)烈，當(dāng)天，一家超級(jí)大房企的老板親赴現(xiàn)場(chǎng)，大有志在必得之勢(shì)。而中華企業(yè)最終以28億元價(jià)格直接把他‘拍死在沙灘上’?！碑?dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)界人士回憶。
只不過，到今天，這個(gè)樓板價(jià)為1.8萬元/平方米的住宅項(xiàng)目尚未開售。作為杭州江干區(qū)域的住宅項(xiàng)目，區(qū)域可查的上半年銷售均價(jià)為2.2萬元/平方米左右，而中華企業(yè)的中企御品灣，要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利——超過周邊50%以上的定價(jià)，在今天的杭州樓市，簡(jiǎn)直是天方夜譚。
日前，記者在實(shí)地走訪該項(xiàng)目時(shí)獲知，盡管開盤在即，但項(xiàng)目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業(yè)也在2013年年報(bào)中注明，為杭州中企御品灣項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)減值準(zhǔn)備1.1億元。
當(dāng)然，地王故事中，還有至今被大家關(guān)注的SOHO中國(guó)與復(fù)星集團(tuán)關(guān)于外灘8-1百億地王的爭(zhēng)端，也少不了中冶集團(tuán)南京地王一分為三、二次轉(zhuǎn)手的傳奇。據(jù)上海證券報(bào)
觀點(diǎn)
房企為何不懼“地王后遺癥”
回顧地王的往事，總是令人不勝唏噓。2009年一批高價(jià)拿下地王項(xiàng)目的房企，已經(jīng)在2012年嘗盡苦果，而在2013年樓市大漲后，房企似乎很快就淡忘了曾經(jīng)的傷痛。多位地產(chǎn)界人士直言，凡在2013年下半年高溢價(jià)拿地的企業(yè)，將來都會(huì)“非死即傷”，其中民企可能因資金實(shí)力較弱，最先倒下。
而房企瘋狂拿地的背后原因也是各異?！耙话銇碚f，央企拿地王都是出于區(qū)域戰(zhàn)略考慮。比如華潤(rùn)在深圳前海拿地王，方興地產(chǎn)在上海拿地，都是出于戰(zhàn)略布局。由于預(yù)期回收周期較長(zhǎng)，相對(duì)比較安全。但一些民營(yíng)企業(yè)，尤其是那些為沖刺上市而不計(jì)成本拿地的企業(yè)，未來一定會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。”薛建雄稱。
然而，多年來，因?yàn)橹袊?guó)樓市行政色彩較濃等特殊性，每一輪調(diào)整都以房?jī)r(jià)再次上漲告終，地王項(xiàng)目暗藏的風(fēng)險(xiǎn)，也逐漸被房企忽視了?！安灰o，總有一天，高價(jià)地王會(huì)被市場(chǎng)化解?！辈簧俚禺a(chǎn)商認(rèn)為。
可是，這一次，幸運(yùn)女神，還會(huì)眷顧這些曾經(jīng)的地王嗎?
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