[摘要] 郁亮就表示，萬科“小股操盤”的輕資產運營模式就是學習鐵獅門，“鐵獅門是操盤賺錢、經營也賺錢?！薄 《腿f科、中海的謹慎投資相比，碧桂園、綠地等房企在海外投資上則激進的多，不但金額總量大，其大部分項目都是獨資。
“過去兩三年越來越多的房企走出去了。其它企業(yè)我不知道，萬科走出去基于三個原因，一是為了學習，二是為了請進來，三是為中國投資者提供一個海外置業(yè)渠道?！痹?月上旬萬科2014年業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁郁亮這樣解釋公司“出?！钡脑?。
而從萬科海外投資的形式與力度上看，萬科對于海外投資還是非常謹慎的，目前所有項目均選擇了與當地企業(yè)合作。在2014年2月份宣布聯(lián)合美國知名地產商RFR、Hines攜手開發(fā)曼哈頓列克星敦大道610號項目前，萬科只是在2013年投資了3個海外項目，分別位于中國香港、新加坡、紐約，投資總額44億元，而這個金額放在北京，最多只能幫助萬科在四、五環(huán)之間獲取一幅體量適中的地塊。
萬科將加大國際化比重
雖然萬科表示十分重視海外戰(zhàn)略的發(fā)展，但海外市場短期內對其業(yè)績的影響則十分有限。從萬科自己的表態(tài)也可以看出，其出海更多的為了提升公司的整體素質，包括公司治理、組織結構等方面的完善。
郁亮就表示，萬科“小股操盤”的輕資產運營模式就是學習鐵獅門，“鐵獅門是操盤賺錢、經營也賺錢。你不是具體跟別人合作，就不知道別人怎么運作的。跟別人合作，我們有一個要求，派人去里頭工作，了解實際怎么運作。萬科所有海外項目我們都找當地優(yōu)秀發(fā)展商進行合作，主要為了學習他們好的經驗、好的做法?！?/font>
據悉，“小股操盤”是萬科合作開發(fā)模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。通過輸出管理和品牌，這種輕資產模式有利于提升萬科的凈資產收益率。也意味著在同等的資產規(guī)模下可以支持更大的經營規(guī)模，獲得更大的市場份額。
同時，郁亮稱，萬科走出去也是為了請進來?！拔覀兺ㄟ^海外走出去之后，發(fā)現有更多機構會主動找到萬科希望談合作問題，現在越來越多機構也在謀求國內發(fā)展，把他們在發(fā)達市場上積累的經驗在國內來復制，這塊我們也在做一些安排。而隨著中國國際化程度提高，經商、留學等等，配置海外房產需求是存在的，我們?yōu)樗麄兲峁┻@個機會?；谶@些原因，萬科選擇做海外投資。”
郁亮還透露，現在萬科操作的項目有400個，但只有4個在海外，比例非常低，未來會提高。萬科走出去并不是因為要抄底，是為了學習，提高自己的能力。從這一點出發(fā)，萬科沒有給自己設置外海項目需要達到多少的比例。但是毫無疑問，萬科會越來越多的加大國際化比重。
出海策略各不同
實際上，對于海外投資持謹慎態(tài)度的不止萬科一家。中國海外集團副董事長孔慶平就對記者表示，因為風險比較大，除了在中國港澳地區(qū)，中海地產去其它海外市場投資會十分謹慎?！澳壳爸泻５禺a只是在倫敦的核心地段有2個商業(yè)項目，都是前兩年收購的。2008年全球金融危機確實給了我們一些機會，讓歐美的資產處于一個比較低的價位，但我們收購也是比較有節(jié)制的。目前中海只收購現成的項目，希望以此為一個點，慢慢建立一個團隊，再通過這個團隊了解市場、熟悉市場，進而尋找開發(fā)機會?！?孔慶平表示。
對此，有分析師認為，“中海地產本來就是香港上市公司，有著很好的國際化發(fā)展基礎，先在倫敦購買物業(yè)，對倫敦市場進行較深入了解后再伺機進行房地產開發(fā)，這是必然路徑?！?/font>
而和萬科、中海的謹慎投資相比，碧桂園、綠地等房企在海外投資上則激進的多，不但金額總量大，其大部分項目都是獨資。以碧桂園為例，不到一年時間便在馬來西亞拿下3宗凈地，同時進行住宅開發(fā)。而自去年金海灣項目銷售火爆之后，碧桂園海外戰(zhàn)略也繼續(xù)升級。今年2月底，碧桂園斥資7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地，此項目為碧桂園首次進軍澳大利亞市場，且瞄準了高端住宅市場，預計售價超過1萬澳元/平方米。碧桂園總裁莫斌也表示，未來5年碧桂園海外市場銷售份額將占集團銷售額的1/3，而在未來十年的規(guī)劃中，海外市場將與國內市場兩分天下。
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，目前國內客戶海外置業(yè)市場潛力巨大，而國外大多數發(fā)達經濟體經濟在復蘇，房地產仍然處于價值低估階段，國內房企的項目投資剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場。
不過，相比于上述幾家房企的國際化戰(zhàn)略，也有部分房企對出海并不感冒。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就表示，融創(chuàng)肯定不會去海外?！懊绹數仄髽I(yè)的資金成本比中國低很多，它的成本利息是零，我們是背著6%、7%的利息去那兒，同時，放棄一個13億人的市場去做國外市場，我覺得不是我們的選擇?！睂O宏斌稱。
驗房
