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　　受新“國(guó)五條”影響，鄭州二手房3月份交易量激增，二手房交易面積與新房基本持平，一個(gè)月的二手房交易量幾乎相當(dāng)于平時(shí)半年的交易量。進(jìn)入4月份以來(lái)，隨著“國(guó)五條”鄭州版調(diào)控細(xì)則發(fā)布，鄭州市二手房市場(chǎng)迅速降溫，市場(chǎng)趕搭“末班車(chē)”的恐慌情緒得到有效緩解。受此影響，今年一季度的房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。

　　□東方今報(bào)記者 王獻(xiàn)軍/文

　　袁曉強(qiáng)/圖

　　【井噴】

　　二手樓市創(chuàng)歷史新高

　　鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，鄭州市二手房累計(jì)成交14353套（間），同比上漲211.55%，累計(jì)成交面積138.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)222.87%，在中部六省中排第二；二手住房交易面積134.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)221.64%。其中，鄭州市區(qū)二手住房交易均價(jià)5929元/平方米。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)葉琦介紹，新“國(guó)五條”以及實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，由于涉及稅收的政策細(xì)則尚未明確，形成政策“真空期”，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象，二手房交易量短時(shí)間內(nèi)激增。特別是政策出臺(tái)的3月份，鄭州市區(qū)二手房交易面積達(dá)到66.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)326.6%，環(huán)比增長(zhǎng)289.88%，創(chuàng)下歷史最高水平。3月份一個(gè)月的二手房交易量，幾乎與去年半年的交易量相當(dāng)。

　　【探訪(fǎng)】 4月市場(chǎng)降溫明顯

　　新“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)于二手房交易個(gè)人所得稅的明確，給二手房交易雙方均帶來(lái)了極大的影響。但進(jìn)入4月份之后，二手樓市降溫明顯，不僅房管局辦事大廳不再擁擠，房產(chǎn)中介的客流量也異常冷清。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份，市區(qū)內(nèi)三個(gè)房產(chǎn)交易辦事大廳共辦理二手房“網(wǎng)簽”合同10648件，是平時(shí)的6倍；二手房稅務(wù)征收受理共12198件，是平時(shí)的8倍，日均受理量超過(guò)300件，均創(chuàng)下歷史新高。

　　東方今報(bào)記者昨日從鄭州市房屋交易和登記中心獲悉，由于交易手續(xù)辦理時(shí)限因素，4月份的登記交易量仍保持了較高水平。但是，新受理業(yè)務(wù)量基本下降到了平常的水平。

　　據(jù)黃河路某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李經(jīng)理介紹，在“國(guó)五條”地方版細(xì)則出臺(tái)之前，著急辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的客戶(hù)都已經(jīng)完成了交易，新政出臺(tái)后，市場(chǎng)恐慌情緒得到有效緩解，不少客戶(hù)的房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)售為租。

　　“二手房交易量在短期內(nèi)的迅速攀升，可能透支了未來(lái)將近半年的市場(chǎng)需求，將會(huì)造成本年度二手房市場(chǎng)交易冷清，進(jìn)而影響到改善性需求的有效釋放。”資深房地產(chǎn)節(jié)目主持人、FM93.1鄭州經(jīng)濟(jì)廣播王寧認(rèn)為，二手房市場(chǎng)受政策影響因素較大，預(yù)計(jì)五六月份后，二手房交易將會(huì)明顯降溫。

　　對(duì)于鄭州二手房市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，王寧判斷還有很大的發(fā)展空間。

　　從發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，二手房市場(chǎng)的成交量要大于新房市場(chǎng)，比如美國(guó)，二手房交易量能占到整體房屋交易量的2/3。以此為標(biāo)準(zhǔn)判斷，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度并不成熟，月度二手房交易量在房屋交易市場(chǎng)占比一般維持在10%~20%之間，還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　【影響】 租賃市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)

　　新房?jī)r(jià)格上漲，二手房市場(chǎng)交易量激增，給房屋租賃市場(chǎng)也帶來(lái)了很大影響。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，鄭州市區(qū)房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。3月底和去年年底相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲10%，住宅租賃價(jià)格平均上漲5%。

　　鄭州市房產(chǎn)租賃市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，一季度商鋪和住宅的租賃價(jià)格均出現(xiàn)一定幅度的上漲，其原因有三：一是新“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，部分待售房屋轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，然而受城中村改造的影響，從2012年開(kāi)始，部分區(qū)域出現(xiàn)租賃房屋供應(yīng)緊張的局面。二是春節(jié)過(guò)后，流動(dòng)務(wù)工人員返城和應(yīng)屆大學(xué)生臨近就業(yè)，造成住房租賃需求增加。三是商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的上漲，聯(lián)動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)。

　　【分析】 信貸政策影響成交量

　　據(jù)了解，“國(guó)五條”鄭州版細(xì)則內(nèi)容主要針對(duì)土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管、住房?jī)r(jià)格控制、保障性住房建設(shè)等，這些政策會(huì)影響到企業(yè)開(kāi)發(fā)投資意愿和群眾購(gòu)房心理預(yù)期。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新一輪調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

　　一是二手房市場(chǎng)交易成本增加，部分剛性、改善性需求將受到抑制。近期關(guān)于二手房交易個(gè)稅征收問(wèn)題，上級(jí)有關(guān)部門(mén)仍未能有定論。如果國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格按照二手房轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，將直接增加二手房交易成本。交易稅費(fèi)的上升，在打擊投資性需求的同時(shí)，也將削弱二手房置業(yè)需求，進(jìn)而影響改善性需求。同時(shí)，原先有購(gòu)置二手房需求的群眾將會(huì)轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，從而推升租金走高。

　　二是信貸政策調(diào)整，直接影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量。“國(guó)五條”規(guī)定，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。如果人民銀行對(duì)鄭州市的信貸政策進(jìn)行調(diào)整，銀行按揭比例將會(huì)下降明顯，有購(gòu)房意愿的群眾將會(huì)轉(zhuǎn)為持幣觀(guān)望，因此信貸收縮將在一定程度上影響未來(lái)樓市成交量。

　　■ 相關(guān)鏈接

　　河南被監(jiān)控城市

　　房?jī)r(jià)全部上漲

　　昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2013年3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。

　　我省鄭州市、洛陽(yáng)市、平頂山市也位列被監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，其中，鄭州市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.9%，同比上漲6.5%；洛陽(yáng)市環(huán)比上漲0.4%，同比上漲 2.0%；平頂山市環(huán)比上漲1.4%，同比上漲2.5%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住房?jī)r(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為3.2%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有67個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為11.2%。

　　二手住房方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有59個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個(gè)。