原標(biāo)題：樓市瘋狂大潮退去 三類人或?qū)㈦x場
這個(gè)周末，樓市又有大消息。長沙無錫嘉興等城市推出了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是保定拋出了史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大沖擊。
今年3月以來，一場樓市調(diào)控席卷全國，已有接近60城出臺(tái)170余次調(diào)控政策抑制房價(jià)過快上漲。
樓市“限售大軍”再擴(kuò)容
保定買房拿證后10年內(nèi)不得賣
近日河北保定一宗新掛牌的住宅用地成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中2017-30號(hào)土地備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
該地專門出具“國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓須知”，規(guī)定競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣；最高土地限價(jià)1100萬元/畝；最高房屋銷售限價(jià)13000元/平方米；競得人競得土地后，在其建設(shè)完工后，不得自持自己開發(fā)的房產(chǎn)，應(yīng)全部進(jìn)行市場銷售。
這是全國對(duì)住宅限售時(shí)間最長的政策，目前各城市普遍限售時(shí)間為2到3年。雖然只有一宗土地有此規(guī)定，但是該政策的出臺(tái)，足以對(duì)樓市的投資者起到警示作用。有業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，這次可能是保定土拍新模式的“試水”。
“5.20”一天之內(nèi)，長沙市住建委、無錫市住建局、嘉興市住房保障局相繼出臺(tái)限售政策。
長沙要求，在限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。
無錫規(guī)定，購買住房（含二手住房）在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓；法人單位購買住房（含二手住房）在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。
嘉興指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)；對(duì)在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，出臺(tái)限售政策的城市已經(jīng)達(dá)到30個(gè)城市，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、長樂、閩侯、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟(jì)南、鄭州、高碑店、蕪湖、開封、南京、無錫、長沙、嘉興、承德、保定、北京（保定、北京等均為有部分限制）等。
“限售，事實(shí)上就是樓市的去杠桿政策，按照3至5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。限售未來預(yù)計(jì)將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示。
大潮退去后三類投資客將離場
“限售政策是此輪樓市調(diào)控的最大亮點(diǎn)，也是一個(gè)新的趨勢?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前的限售政策會(huì)帶來兩種效應(yīng)：第一是出貨套現(xiàn)難；第二是持有的成本開始上升。通過限制住房交易后的再次轉(zhuǎn)讓，防范資金快進(jìn)快出，有力打擊各類炒房和套現(xiàn)的現(xiàn)象。
“一般投資客都會(huì)找周轉(zhuǎn)得比較快的物業(yè)來投資的，限售之后，這些房子失去流動(dòng)性，投資客入市的概率就小了很多。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹也認(rèn)為，限售最大的積極作用就是打擊投資客，只有把投資客穩(wěn)定下來了，房價(jià)“快上快下”的情況就會(huì)被抑制下來。
對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從個(gè)人投資投機(jī)者來看，當(dāng)市場調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，房價(jià)上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機(jī)客將退場：
1、“加杠桿”入市的“散戶”
2、運(yùn)營狀況不佳的私營企業(yè)主
3、特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)
兩個(gè)月60城調(diào)控超170次
熱點(diǎn)城市新房價(jià)格下降
這一輪樓市暴漲的起始點(diǎn)在于2015年4月。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年3月，70個(gè)大中城市的房價(jià)顯示全部同比下跌，這也說明當(dāng)時(shí)的房價(jià)已經(jīng)跌回了2014年。不過伴隨著當(dāng)時(shí)多地出臺(tái)的樓市刺激政策，到了4月份，深圳房價(jià)率先出現(xiàn)同比上升，隨后上海、北京等熱點(diǎn)城市也開始加入房價(jià)同比上漲城市。
截至2016年4月，70個(gè)大中城市超九成房價(jià)上漲，統(tǒng)計(jì)局也開始喊話“一線和熱點(diǎn)二線城市上漲過快”。
在一年不到的時(shí)間內(nèi)，部分城市的新房價(jià)格不斷上漲，一線城市的年度漲幅甚至全部超過20%。在房價(jià)“高燒不退”的情況下，2016年9月30日晚，各地陸續(xù)重啟樓市限購政策并在今年3月開啟了一場大規(guī)模樓市調(diào)控。
統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇曾表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)房價(jià)和其他房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)的影響，有可能在4月份以后陸續(xù)顯現(xiàn)。
以深圳市為例，深圳作為領(lǐng)漲全國房價(jià)的一線城市，在調(diào)控政策下，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已連續(xù)多月下跌。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面積190269平方米，環(huán)比大漲136.9%，同比減少24.7%；成交均價(jià)為54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，同比增長9.5%。
據(jù)報(bào)道，去年10月，深圳出臺(tái)新一輪調(diào)控政策提高購房門檻，讓投機(jī)行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價(jià)格連續(xù)7個(gè)月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。
打響最新一輪樓市調(diào)控的城市則為北京。自今年3月17日以來，北京市已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)樓市疊加政策促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，包括認(rèn)房又認(rèn)貸、非普通二套房首付提至八成、限購“商住房”、住宅平房納入限購范圍等多項(xiàng)嚴(yán)厲措施。在業(yè)內(nèi)看來，北京調(diào)控啟動(dòng)了“打補(bǔ)丁模式”，政策連發(fā)主要是為了堵炒房漏洞。
自今年“3 .17”樓市調(diào)控政策實(shí)施以來，北京新房市場降溫明顯。根據(jù)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽2767套，比2016年4月下滑48.9%。與此同時(shí)，二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。
而據(jù)北京中介反映，在樓市調(diào)控政策出臺(tái)之后，市場卻有降溫?！坝锌赡芎脦滋於紱]有一單成交”成為現(xiàn)在的日常。另據(jù)上述中介反映，門店合并也開始出現(xiàn)，“有些門店的人員比較少，就把其中一家關(guān)了，兩家門店把人員合并?！?/font>
作為熱點(diǎn)二線城市，河南省鄭州市的房價(jià)表現(xiàn)也一度搶眼。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，去年9月，鄭州房價(jià)漲幅排全國第一。
不過伴隨著住房限購措施以及后續(xù)出臺(tái)的一系列調(diào)控措施，數(shù)據(jù)顯示，鄭州房價(jià)已有明顯回落。
從鄭州市房管局近期發(fā)布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，4月份鄭州市商品住宅成交均價(jià)回落至8167元/平方米，3月份的數(shù)據(jù)顯示為9919元/平方米，銷售均價(jià)環(huán)比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，鄭州商品住宅價(jià)格破萬，達(dá)到10465元/平方米。
