全國(guó)兩會(huì)釋放樓市新基調(diào) 2014年調(diào)控路線漸清晰
每逢全國(guó)兩會(huì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將何去何從始終是最受關(guān)注的話題?？偫砣温氁詠?lái)的首份政府工作報(bào)告中“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”的表述，讓2014年樓市調(diào)控總體路線框架逐漸清晰。從2005年至2013年連續(xù)9年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)今年沒(méi)有提到，而是重點(diǎn)對(duì)住房保障機(jī)制做了大篇幅描述。住建部副部長(zhǎng)則對(duì)于總理報(bào)告中的“分類調(diào)控”有了進(jìn)一步的解釋——“雙向調(diào)控”。
【定調(diào)】2014樓市將“雙向調(diào)控”
3 月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)，在全國(guó)人大開(kāi)幕會(huì)上所作的政府工作報(bào)告中指出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。雖然報(bào)告未指出具體的調(diào)控方法，但上述表述無(wú)疑為今年的樓市調(diào)控定下了總基調(diào)。
3月6日，全國(guó)政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥稱，“雙向調(diào)控”亦可稱分類指導(dǎo)。齊驥認(rèn)為，今年以來(lái)，1、2月份部分熱點(diǎn)城市雖然交易量較去年同期有所下降，但總體上還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足、供需矛盾比較突出的現(xiàn)象。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2013年，在70個(gè)大中城市中，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格的上漲幅度都超過(guò)了20%，南京、廈門、徐州、桂林等20多個(gè)二三線城市房?jī)r(jià)漲幅也高于10%，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢(shì)相對(duì)平緩。
齊驥指出，現(xiàn)階段全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，因此，未來(lái)在調(diào)控手段上，將根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行分類指導(dǎo)，今年的市場(chǎng)調(diào)控工作主要是：第一，要千方百計(jì)地增加普通商品住房的供應(yīng)，特別是中小套型商品房的供應(yīng)。住建部已經(jīng)與國(guó)土資源部等有關(guān)部門商定，對(duì)于一線城市今年要繼續(xù)增加住宅用地的供應(yīng)，加快普通商品住房建設(shè)開(kāi)發(fā)和銷售的節(jié)奏。
第二，為了緩解供求矛盾，仍然繼續(xù)采取調(diào)控措施，包括差別化信貸、稅收政策。今年一線城市仍將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，以保持城市住房供求關(guān)系得到緩解;此外，在這一類城市中，繼續(xù)做好調(diào)控的同時(shí)將努力增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。
對(duì)此，競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東分析認(rèn)為，現(xiàn)在這個(gè)政策完全是面對(duì)市場(chǎng)的。既要防止房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大化和覆滅性，也要防止有些地方因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，所以既要防止房?jī)r(jià)上漲，也要防止房?jī)r(jià)下跌。
王東進(jìn)一步指出，縱觀之前的樓市調(diào)控政策，基本上都是“一刀切”，按照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，但是如今樓市的一個(gè)鮮明特點(diǎn)是，樓市開(kāi)始出現(xiàn)了兩極分化，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，二線城市中出現(xiàn)冷熱不均的情況，而三四線城市樓市趨冷，在這種情況下，按照不同的城市情況進(jìn)行不同的調(diào)控更符合不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實(shí)，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
【方向】構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系
值得注意的是，今年的政府工作報(bào)告9年來(lái)首次沒(méi)提到“房?jī)r(jià)調(diào)控”，而是重點(diǎn)對(duì)住房保障機(jī)制做了大篇幅的描述，據(jù)統(tǒng)計(jì)，政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容大約有280多字，其中230個(gè)字都是關(guān)于保障房建設(shè)的，而且中央層面首次將創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系列入房地產(chǎn)調(diào)控思路。
齊驥在參加小組討論時(shí)表示，今年將選擇部分供需矛盾突出、房?jī)r(jià)壓力大的城市，開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，主要為解決新就業(yè)無(wú)房人群，以及已有穩(wěn)定工作但收入較低未購(gòu)房人群。他表示，地方政府在土地出讓初期，便明確供應(yīng)對(duì)象，供應(yīng)價(jià)格，戶型等方面，政府讓出部分土地出讓金，產(chǎn)權(quán)為個(gè)人與政府共有。此外，對(duì)于低收入人群住房保障托底，2014年將新開(kāi)工700萬(wàn)套以
上保障性住房，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上，這也是“十二五”以來(lái)單年度保障房建設(shè)最多的一年。
大力推動(dòng)保障房建設(shè)是增加住房供給，平衡供需的一個(gè)重要手段。相比而言，政府工作報(bào)告在保障房領(lǐng)域的一些具體政策則更為務(wù)實(shí)，報(bào)告指出，創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，政府報(bào)告中提高大城市保障房比例，創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具等新提法，表明政府在住房保障問(wèn)題上也將體現(xiàn)差異化政策，因地制宜避免簡(jiǎn)單化一刀切做法;同時(shí)在保障房建設(shè)領(lǐng)域也要運(yùn)用市場(chǎng)化思維和手段。
【未來(lái)】樓市有望建立長(zhǎng)效機(jī)制房產(chǎn)稅即將出爐
早在去年12月，就有消息人士透露樓市長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案，如今，面對(duì)政府工作報(bào)告中十年來(lái)首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房?jī)r(jià)”等字眼，并又一次提到要 “加快房地產(chǎn)稅立法”，分析人士認(rèn)為，這說(shuō)明今年將不會(huì)出臺(tái)“國(guó)N條”的樓市調(diào)控政策，但其背后的動(dòng)機(jī)則表明，2014年，中央樓市調(diào)控“劍指”的不是房?jī)r(jià)，而是市場(chǎng)化的方向、長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。
在今年兩會(huì)上，多位全國(guó)人大代表和政協(xié)委員都談及房產(chǎn)稅，各方聲音依然嘈雜不休。對(duì)此，全國(guó)人大常委會(huì)法工委副主任闞珂在答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅已由全國(guó)人大相關(guān)工作部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)機(jī)構(gòu)共同起草，條件成熟時(shí)會(huì)依法提請(qǐng)審議。
從 2011年開(kāi)始在重慶、上海試點(diǎn)征收的房產(chǎn)稅，在過(guò)去一直都沒(méi)有新的城市被批準(zhǔn)加入試點(diǎn)。而在十八屆三中全會(huì)后，有關(guān)房地產(chǎn)稅收改革的思路，也開(kāi)始有所調(diào)整。在上海、重慶分別試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅后，多個(gè)城市分別上報(bào)了各自城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的“技術(shù)性方案”。但是，最終上述城市上報(bào)的技術(shù)性方案無(wú)一被批準(zhǔn)。6 日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉明確表示，正在研究資源稅，推進(jìn)環(huán)保稅、房產(chǎn)稅立法，正在研究消費(fèi)稅范圍和稅率做適當(dāng)調(diào)整。
房地產(chǎn)專家謝逸楓分析認(rèn)為，政府工作報(bào)告中雖未指出具體的調(diào)控方法，但卻透露出2014年樓市調(diào)控不放松的基調(diào)，且“供求”兩端由過(guò)去“輕控重調(diào)”改成“輕調(diào)重控”的調(diào)控方式，這不僅表明未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的信號(hào)，也是“長(zhǎng)效機(jī)制”正在逐漸推進(jìn)與落實(shí)的節(jié)奏。
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