一項(xiàng)共識(shí)正在各級(jí)政府與企業(yè)之間形成：建立“購(gòu)租并舉”的住房制度將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。

　　去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平在此后召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。

　　8個(gè)月后，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱(chēng)《通知》），從融資、土地供應(yīng)、盤(pán)活租賃房等角度提出加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市。

　　種種跡象表明，我國(guó)部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“購(gòu)租并舉”。當(dāng)前的實(shí)際情況顯示，一些熱點(diǎn)城市在出讓土地時(shí)已要求開(kāi)發(fā)商100%自持，而不少房地產(chǎn)公司也已開(kāi)始探索自持長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式；另一方面，利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，未來(lái)也將豐富整個(gè)租賃房市場(chǎng)，改善民生。

　　土地政策助力租賃房 

　　《通知》表示，當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。

　　“購(gòu)租并舉”的邏輯則是在供給側(cè)增加有效的住房供應(yīng)，在租賃和購(gòu)房?jī)啥送瑫r(shí)發(fā)力，打造多層次的住房體系，緩解供需矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，一個(gè)完善的樓市格局應(yīng)是“三足鼎立”：新房、存量房和租賃住房同時(shí)為解決城市住房問(wèn)題發(fā)揮作用。

　　但鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總規(guī)模超20萬(wàn)億元，其中新房12萬(wàn)億元，二手房6.5萬(wàn)億元，租賃房卻不到2萬(wàn)億元。顯然，購(gòu)租嚴(yán)重失衡。

　　打破這一失衡，土地政策率先發(fā)力?！锻ㄖ分赋?，鼓勵(lì)各地通過(guò)新增用地建設(shè)租賃住房，在新建住房項(xiàng)目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng)；還明確提出，在超大城市、特大城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

　　目前，廣州、佛山、成都已出臺(tái)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)實(shí)施方案。比如，廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；佛山除明確開(kāi)展賣(mài)地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤(pán)活存量房源。

　　北京、上海和杭州等熱點(diǎn)城市則已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。

　　一些土地上所建房屋的限售正從一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市蔓延，以10年的限售期最為嚴(yán)格。比如，保定在前不久推出的編號(hào)為“2017-030號(hào)”的地塊中首次采用“雙限雙競(jìng)”出讓方式，要求競(jìng)得土地人告知此宗地商品住房購(gòu)買(mǎi)人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)；珠海也推出了附加10年限售條件的土地，其中一宗商業(yè)地塊要求競(jìng)得者10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售，還有3宗住宅用地規(guī)定僅銷(xiāo)售給限定區(qū)域內(nèi)注冊(cè)的工業(yè)企業(yè)員工，且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　房企布局長(zhǎng)租公寓 

　　在政策的引導(dǎo)下，房企也開(kāi)始布局租賃房市場(chǎng)。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到，資產(chǎn)管理將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的另一種能力。

　　早在去年11月，北京首批控地價(jià)限房?jī)r(jià)的土地進(jìn)入競(jìng)拍流程，首創(chuàng)、天恒和中糧組成聯(lián)合體拿下海淀永豐的一宗自持地塊，條件是住宅自持比例100%、商業(yè)自持比例10%。

　　萬(wàn)科則是最早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的地產(chǎn)商，2015年就單獨(dú)成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長(zhǎng)租公寓，隨后開(kāi)始在幾個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行嘗試。2016年12月，萬(wàn)科拿下北京海淀的兩宗自持地塊，自持比例是100%；今年4月，萬(wàn)科在廣州拿下兩宗自持宅地，自持比例分別為50%和55%；6月，萬(wàn)科又在佛山拿下一宗自持比例為100%的宅地。

　　除了萬(wàn)科、首創(chuàng)、天恒、中糧，龍湖、保利等房企也進(jìn)行了自持土地的嘗試。也有開(kāi)發(fā)商正在加速進(jìn)入，作為入公寓行業(yè)的后起之秀旭輝領(lǐng)寓，在半年時(shí)間規(guī)模已達(dá)到5000間，并提出5年20萬(wàn)間集中式公寓，進(jìn)入行業(yè)前三的業(yè)務(wù)目標(biāo)。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通過(guò)不同方式介入租賃房市場(chǎng)。

　　目前，業(yè)界對(duì)房企競(jìng)拍自持用地的爭(zhēng)論焦點(diǎn)集中在盈利模式和回報(bào)率上。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商依靠高周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，但自持用地卻會(huì)拖低資金使用率，在短期內(nèi)，自持產(chǎn)品無(wú)法變現(xiàn)。

　　在7月召開(kāi)的電話(huà)銷(xiāo)售會(huì)議上，萬(wàn)科董秘朱旭表示，盡管目前存量物業(yè)的毛利率和現(xiàn)金回流速度均不如銷(xiāo)售型的高周轉(zhuǎn)模式，但萬(wàn)科在北京、佛山等城市適當(dāng)拿一些全自持物業(yè)，是為未來(lái)轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)做鋪墊。

　　一位房企高管表示：“如果你沒(méi)有在紅利收割期來(lái)之前提前布局，那你怎么可能享受到時(shí)的紅利呢?！?/font>