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　　基本結(jié)論

　　我們近期調(diào)研了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)。3月南京成交69萬(wàn)平米，環(huán)比上升89%，同比上升207%；4月成交56萬(wàn)平米，環(huán)比下降19%，同比上升164%，金三銀四名副其實(shí)。

　　3月推盤(pán)、優(yōu)惠增加，成交環(huán)比激增。3月新房上市量達(dá)到4851套，環(huán)比2月上升267%，同時(shí)根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，3月在售的198家有172家打折優(yōu)惠，其中87家較2月優(yōu)惠有所變化。我們認(rèn)為，推盤(pán)增加和優(yōu)惠幅度增加是3月成交環(huán)比上升的主要因素。

　　4月優(yōu)惠基本不變，信貸環(huán)境轉(zhuǎn)好，環(huán)比下降主要是推盤(pán)減少。

　　根據(jù)我們草根調(diào)研，成交排行榜前十位的項(xiàng)目中，除金地自在城6期在售的優(yōu)惠幅度減小6個(gè)百分點(diǎn)，旭日學(xué)府尾盤(pán)優(yōu)惠增加200元/平米外，其他項(xiàng)目?jī)?yōu)惠基本沒(méi)有變化。

　　盡管項(xiàng)目打折力度沒(méi)有更大，但4月利率優(yōu)惠增加。3月中旬，南京市場(chǎng)開(kāi)始有9折利率優(yōu)惠，此前最多到95折，總體看4月的信貸環(huán)境好于3月。

　　4月信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，優(yōu)惠力度沒(méi)有變化，但銷(xiāo)售環(huán)比下降19%，我們認(rèn)為主要是由于推盤(pán)有所減少。4月1-26日合計(jì)推盤(pán)3653套，此外有約1978套在4月底五一期間推盤(pán)，僅就3653套的推盤(pán)量而言，較3月下降25%。

　　剛需為主，品牌開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)明顯。綜合來(lái)看3、4月的南京成交情況，總體以剛需為主，3、4月排行榜前十中，均有8個(gè)為遠(yuǎn)郊低總價(jià)產(chǎn)品，但再改善產(chǎn)品也有一定市場(chǎng)，3、4月也均有兩個(gè)市中心高端項(xiàng)目上榜。

　　另一方面，我們注意到，3、4上榜項(xiàng)目大部分為品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。3月金地、招商、萬(wàn)達(dá)和弘陽(yáng)地產(chǎn)各有一個(gè)項(xiàng)目上榜，蘇寧環(huán)球、中海分別上榜兩個(gè)項(xiàng)目；4月金地、鳳凰、中國(guó)武夷、萬(wàn)科和蘇寧環(huán)球各有一個(gè)項(xiàng)目上班，弘陽(yáng)地產(chǎn)上榜兩個(gè)項(xiàng)目。

　　五一開(kāi)局順利，紅五月值得期待。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，4月30日至5月2日期間，南京住宅共認(rèn)購(gòu)894套，成交349套，環(huán)比清明小長(zhǎng)假認(rèn)購(gòu)上升83%，成交上升33%；同比11年五一期間，認(rèn)購(gòu)上升120%，成交上升926%。5月預(yù)計(jì)南京推盤(pán)將達(dá)到5000套以上，結(jié)合4月底推盤(pán)的1978，實(shí)際可售較4月將更為充足。此外根據(jù)我們草根調(diào)研，5月基本不會(huì)出現(xiàn)因銷(xiāo)量上升而縮小優(yōu)惠幅度的情況，我們認(rèn)為5月銷(xiāo)售環(huán)比上升無(wú)懸念。

　　投資策略

　　5月市場(chǎng)整體推盤(pán)將好于4月，而近期武漢、廣州等地也重申公積金貸款首套90平米以下最低可申請(qǐng)兩成首付，未來(lái)隨開(kāi)工和投資下降，促進(jìn)普通商品房供給相關(guān)政策也有望逐步落實(shí)。維持地產(chǎn)股反轉(zhuǎn)行情判斷，推薦受益整合和資金支持的一線公司和區(qū)域龍頭，建議買(mǎi)入保利地產(chǎn)，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中南建設(shè)、北京城建、魯商置業(yè)、榮盛發(fā)展。

　　11年成交低位運(yùn)行

　　根據(jù)wind數(shù)據(jù)，11年南京全年住宅成交面積為406萬(wàn)平米，同比10年下降23%，較09年下降62%。全年成交低位運(yùn)行。

　　從成交結(jié)構(gòu)上看，11年普通住房成交占比提升。09、10和11年140平米以下的住房銷(xiāo)售套數(shù)占比分別為73.5%、73.8%和85.7%；100平米以下占比分別為36.8%、41.3%和59%。成交價(jià)格區(qū)間以8000~10000元/平米上升較大，12000以上占比下降。

　　從成交板塊上看，江北最高，占全市比重36%，但據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，江北11年均價(jià)上升了1.8%，低總價(jià)是江北銷(xiāo)量領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)；其次是江寧，占全市比重24%，江寧區(qū)11年房?jī)r(jià)降幅居各板塊首位，下降5.13%。