地產(chǎn)基金接盤信托 對賭樓市回暖
隨著信托兌付高峰期的到來，房地產(chǎn)基金意識到“最好的機(jī)會來了”。
在近期一次業(yè)界小型聚會上，一家投融資公司老板拜托諸位幫其尋找優(yōu)質(zhì)土地或者開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目。該投融資公司副總認(rèn)為，在開發(fā)商普遍面臨資金困境的背景之下，目前是地產(chǎn)基金和有錢的開發(fā)商進(jìn)入樓市比較好的時機(jī)。
地產(chǎn)基金的活躍背景，恰恰是房地產(chǎn)信托兌付高峰期的到來以及地產(chǎn)信托發(fā)行的低點。
地產(chǎn)基金趁機(jī)“抄底”
自去年7月份開始，上海某國有信托公司項目經(jīng)理就再也沒有做過房地產(chǎn)信托項目?！白罱_始考慮操作保障房信托，但商品房信托還是做不了，一是銀監(jiān)局卡得緊，二是我們公司追求安全、低風(fēng)險?！?/p>
4月24日，銀監(jiān)會再次提出要防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險排查、壓力測試和“名單制”管理。監(jiān)管趨緊，令房地產(chǎn)信托發(fā)行越來越難。
據(jù)諾亞財富研究院肖閏月對4月9日至4月15日信托發(fā)行情況觀察，與以往地產(chǎn)類信托動輒占據(jù)信托發(fā)行數(shù)量半壁江山不同的是，該周再現(xiàn)房地產(chǎn)信托發(fā)行低點。
據(jù)了解，4月9日至4月15日，15家信托公司共發(fā)行了26只信托產(chǎn)品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比上周增長約37%。但信托資金主要投向基礎(chǔ)設(shè)施，5 只基礎(chǔ)設(shè)施信托發(fā)行規(guī)模為20.31 億元，約占總發(fā)行規(guī)模的48%。投資于房地產(chǎn)市場和金融市場的信托產(chǎn)品規(guī)模相當(dāng)，分別為5.35億元和5.34 億元。房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模及發(fā)行規(guī)模占比，較上一周均大幅下降。但從房地產(chǎn)信托的收益率來看，較上周回升0.89 個百分點。
4月16日至4月22日，上述現(xiàn)象仍在持續(xù)。記者在用益信托網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，上周共計發(fā)行了21只信托，但資金流向為房地產(chǎn)的僅為5個。
安泰盤實房地產(chǎn)基金總裁蓬鋼認(rèn)為，“地產(chǎn)基金目前還沒有什么限制，這說明房地產(chǎn)基金正迎來最好的時機(jī)，至少未來的9-12個月是這樣?！迸钿摲Q，近一個月，通過各種關(guān)系介紹來的20多個項目，均面臨開發(fā)貸或者信托到期還款的困境。
蓬鋼稱，此前的房地產(chǎn)信托多數(shù)是以銷售回款償還，而目前銷售持續(xù)低迷，據(jù)估算，約有40%的房地產(chǎn)信托面臨不能如期兌現(xiàn)的情況，資金需求達(dá)數(shù)千億。信托受限，地產(chǎn)基金受寵。但地產(chǎn)基金總量很少，所以要求的回報都很高。“目前基本上在25%以上，而2010年上半年，基金要求的回報基本都在20%以下?！?/p>
上述投資公司副總透露，他們近期也有一些以私募股權(quán)基金方式投放房地產(chǎn)項目的資金，由于成本都在25%以上，所以基本是小額?！耙簿?-2個億，主要是中小開發(fā)商用來渡過難關(guān)。我們也挑項目，一般只投給當(dāng)初拿地地價較低，可承受高成本融資的項目。”
相比之下，上海諾亞財富與易居中國，聯(lián)合業(yè)界TOP50開發(fā)商共同發(fā)起的TOP 50地產(chǎn)母基金，更引起業(yè)界轟動。據(jù)諾亞財富相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該基金是為了推動地產(chǎn)融資模式，由信貸支持為主，向以地產(chǎn)基金支持為主轉(zhuǎn)變。
地產(chǎn)基金接盤信托 對賭樓市回暖
對賭樓市回暖
地產(chǎn)基金抄底的背后，是其對賭行業(yè)將迎來回暖。
在上述投資公司副總看來，這是其所在集團(tuán)從區(qū)域公司成為全國性公司的好機(jī)會。而諾亞財富則不無夸張地宣稱，“這是一起乘船出海，捕撈未來三十年中國房地產(chǎn)的投資機(jī)會和創(chuàng)富機(jī)會。”
這些基金眼中的“掘金機(jī)會”，是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控不會長期嚴(yán)格堅持。諾亞財富的邏輯是，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的推動作用，決定了短期內(nèi)不能過度調(diào)控房地產(chǎn)。
據(jù)他們粗略計算，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長率的拉動在1%左右。如果房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑，將嚴(yán)重影響中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。諾亞財富的結(jié)論是，盡管從長期看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、降低宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴為中國的必然選擇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整非一日之談，宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴較難在短期內(nèi)解決。當(dāng)房價下跌和房地產(chǎn)投資過度下滑時，選擇放松調(diào)控成為一種必然。
諾亞財富還認(rèn)為，房價下跌趨勢已經(jīng)形成，房地產(chǎn)行業(yè)短期風(fēng)險將延續(xù)，但在可控范圍內(nèi)。根據(jù)測算，從目前到2012年年底，預(yù)計全國平均房價的最大跌幅為3.5%，房地產(chǎn)業(yè)中長期仍向好。
諾亞財富的看法是，房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險加大，以新?lián)Q舊的信托產(chǎn)品出現(xiàn)的可能性增加，對于中小開發(fā)商為融資主體的信托產(chǎn)品，建議保持謹(jǐn)慎。對于開發(fā)類和運(yùn)營類的房地產(chǎn)基金，則可以低點進(jìn)入，獲得較低價格的土地，或者并購低價折價出讓的房地產(chǎn)項目，具有較大的獲利空間。
不過，這僅是對賭者的邏輯。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在東方·優(yōu)山美地“亞洲海岸城市生活系統(tǒng)”發(fā)布會上稱，目前中國的整體經(jīng)濟(jì)減速，除了消費(fèi)拉動以外，投資這一塊，靠保障房和其他基礎(chǔ)設(shè)施可以帶來增量。而中央之所以要調(diào)低經(jīng)濟(jì)增速，就是要抑制投機(jī)性商品房消費(fèi)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“如果按照有些人的建議，出臺"4萬億2.0"的刺激政策，放松房地產(chǎn)調(diào)控，可以換得短期的好看數(shù)據(jù)和心理的歡愉，但這不僅不能解決實體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)長期發(fā)展的問題，反而會因為時間的拖延，使得這些困難和問題更加嚴(yán)重。過度關(guān)注經(jīng)濟(jì)增速的觀念不僅過時，而且對中國經(jīng)濟(jì)的健康有很大的危害?！?/p>
盡管不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，基金現(xiàn)在為信托兜底仍有重大風(fēng)險，但咨詢公司安邦智庫認(rèn)為，對于上述抄底資金來說，抄底者賭的是政府換屆產(chǎn)生“政策落差”而帶來的高額回報，目前樓市正處于一個非常敏感的時間，看空者有之，看多者同樣有之。
面對可能的風(fēng)險，蓬鋼認(rèn)為，地產(chǎn)基金會盡量選擇“賠得起”的開發(fā)商。
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