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　　上證指數(shù)

　　上周，金融、地產(chǎn)聯(lián)袂反彈，帶動(dòng)指數(shù)止跌企穩(wěn)，市場情緒初顯穩(wěn)定，奈何近期房價(jià)上漲態(tài)勢難以遏制，致上周五“國五條”細(xì)則正式落地。可以說，本次細(xì)則調(diào)控力度超出預(yù)期，且后續(xù)各地方政府（特別是一二線城市）將相繼出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則以貫徹調(diào)控政策，對地產(chǎn)板塊將形成中期壓制。

　　對于本輪始于去年四季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，地產(chǎn)投資的穩(wěn)步上行功不可沒，但隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期或?qū)⒅袛唷：罄m(xù)A股市場料將在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期中斷與銀行、地產(chǎn)等上市公司年報(bào)、一季報(bào)業(yè)績超預(yù)期的糾結(jié)中震蕩，不排除二次探底的可能。不過，鑒于當(dāng)前地產(chǎn)的供求關(guān)系短期難有實(shí)質(zhì)性改觀，政策調(diào)控雖能在一段時(shí)間內(nèi)抑制房價(jià)，但不會(huì)改變中期地產(chǎn)投資震蕩上行的趨勢。這意味著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的中期趨勢雖有波折，但不會(huì)就此終止。

　　地產(chǎn)調(diào)控升級

　　經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇預(yù)期或中斷

　　上周五公布的地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則超出市場預(yù)期，表明管理層對抑制房價(jià)上漲過快的堅(jiān)定決心，而后續(xù)各地方政府仍將出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，這一過程或?qū)?月份一直延續(xù)至4月份，將對A股形成持續(xù)性的抑制。

　　本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度較弱，不排除在政策從緊預(yù)期下，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能。市場一向?qū)φ畯膰?yán)調(diào)控房地產(chǎn)的表態(tài)頗為敏感，本次超預(yù)期調(diào)控政策的出臺(tái)，可能令市場進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控、政策偏緊、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程中斷、周期行業(yè)下跌、A股市場轉(zhuǎn)弱的悲觀預(yù)期中。

　　房地產(chǎn)問題在中國經(jīng)濟(jì)中的位置尤為重要，經(jīng)濟(jì)基本伴隨政府對房地產(chǎn)的政策而波動(dòng)，不少人士更言及房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的“綁架”。而當(dāng)下，中國經(jīng)濟(jì)也在重復(fù)著之前的困境：房價(jià)反彈、政策掣肘。

　　一般而言，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期是一致的，但房地產(chǎn)周期會(huì)先于經(jīng)濟(jì)周期，并且房地產(chǎn)周期的振幅比一般宏觀經(jīng)濟(jì)周期的振幅要大，原因在于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。中信建投首席策略分析師周金濤曾在其研究報(bào)告中指出，“我們用工業(yè)增加值產(chǎn)出缺口來衡量真實(shí)經(jīng)濟(jì)周期，發(fā)現(xiàn)其與房地產(chǎn)開發(fā)投資周期的波動(dòng)趨勢密切相關(guān)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)加速器的重要的衡量指標(biāo)，而房地產(chǎn)銷售則是一個(gè)先行指標(biāo)。我們注意到房地產(chǎn)銷售周期一般領(lǐng)先投資一到兩個(gè)季度。從房價(jià)、房地產(chǎn)銷售與房地產(chǎn)投資之間關(guān)系看，住宅銷售領(lǐng)先住宅投資大約一個(gè)季度，而領(lǐng)先住宅價(jià)格兩到三季度?！庇纱丝梢?，房地產(chǎn)的銷售情況是宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)。可以預(yù)見的是，盡管存在爭論，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為本次調(diào)控政策將對后續(xù)房地產(chǎn)銷售帶來打壓（短期為規(guī)避政策引致的二手房成交量突增并不影響趨勢）。照此邏輯，市場對于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，更何況經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度本來就并不足夠“強(qiáng)”。

　　預(yù)期轉(zhuǎn)向

　　周期股估值修復(fù)行情結(jié)束

　　需要注意的是，本次調(diào)控細(xì)則并非一棒子將地產(chǎn)交易打死，而是有保有壓。“壓”的是投機(jī)性需求與投資性需求，“保”的則是“剛需”，通過增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障房建設(shè)，特別是對“剛需性”商品房開發(fā)商的融資需求加以支持（原文為“對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求”）。基本上可以將本次政策的原則概括為“加快釋放供給滿足剛需，同時(shí)將房子的‘投資性’屬性逐漸剝離”。

　　本次調(diào)控政策無疑兼具“創(chuàng)新性”與“爭議性”，這也使得投資者在短期甚至中期內(nèi)都無法精確判別其對經(jīng)濟(jì)帶來的“利”與“弊”孰輕孰重。在巨大的不確定性面前，暫時(shí)離場或是較為理智的選擇，更何況從1949點(diǎn)反彈至目前的2359點(diǎn)，部分資金獲利已然十分豐厚，在政策面急轉(zhuǎn)直下、經(jīng)濟(jì)存在巨大不確定性的背景下，“落袋為安”或是理性資金的合理選擇。

　　本輪始于1949點(diǎn)的反彈緣于IPO暫停與經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的預(yù)期支撐，鑒于房地產(chǎn)投資在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增速中舉足輕重的作用，市場對經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的預(yù)期或?qū)⒅袛啵据喼芷诠晒乐敌迯?fù)行情或正式宣告終結(jié)。