不能放開集體土地開發(fā)商品房 否則房價將崩盤
導讀：政府擔心一放開集體入市就亂套了，村里頭農(nóng)民都來建房了，就管不住了。其實這個問題是可以解決的，在建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體土地市場同時必須建立一套適應這個市場配置的調(diào)控措施。首先要加強規(guī)劃管理，但是規(guī)劃不是現(xiàn)在指標控制式的規(guī)劃，必須做成市場經(jīng)濟式的公眾參與式的規(guī)劃。還可以通過收稅來調(diào)控土地管理，占用耕地要收取耕地占用稅，房子買多了要征房產(chǎn)稅。
人物簡介
鄭振源
1982年進入農(nóng)業(yè)部土地管理局，1986年進入國家土地管理局任規(guī)劃司副司長?，F(xiàn)任中國老年科技工作者協(xié)會國土資源分會土地與環(huán)境專業(yè)委員會主任。
政府的直接干預市場扭曲土地價格
南都：近年來圍繞著征地拆遷矛盾不斷，其中暴露出現(xiàn)行的征地制度存在哪些問題？
鄭振源：征地拆遷矛盾的根源就是現(xiàn)在用地是一個嚴格的計劃配置制度。1998年土地管理法修訂，指導思想就是要嚴格保護耕地，嚴格控制建設用地，建立了土地用途管制制度?？捎萌湓捀爬ǎ谝?，禁止集體土地入市，把征地作為獲得建設用地的唯一途徑，保持政府對土地建設用地供應的壟斷。第二，政府編制土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，由政府來決定耕地保有量是多少，把這些指標層層分解下放到基層。第三，規(guī)定了一套高度集權的審批制度，土地用途、權屬的轉(zhuǎn)換都要經(jīng)過審批，而且大部分拿到省里頭來審批。制定的補償標準很低，和土地市場價格差距很大，因此出現(xiàn)很多征地拆遷矛盾。
現(xiàn)在征地制度改革要從兩方面改革，第一，縮小到真正的公共利益需要的范圍之內(nèi)。第二，提高征地補償費，按正常的市場價格補償，可是現(xiàn)在沒有正常的市場價格，房產(chǎn)的壟斷價格很高。
南都：土地管理部門一直強調(diào)土地嚴管初衷是耕地保護，你怎么看這個問題？
鄭振源：我國建設用地的指標控制脫離了用地實際，會造成土地資源的浪費和低效利用?，F(xiàn)在搞的是市場經(jīng)濟，土地的使用都是市場經(jīng)濟下產(chǎn)生的土地需求，政府不可能預測到各個地方建設用地是多少。所以用地指標分下去，有的地方分多了用不了，項目不來，地就在那曬太陽了，就造成了土地浪費。還有很多地方用地指標不夠用，項目來了拿不到指標，只能違法用地。
在中央下達的建設用地指標中有1/3是無償劃撥使用，政府的辦公大樓、大學城、城市里的大馬路、大廣場都是劃撥用地，不用交土地出讓金，結果每個城市都有豪華的政府大樓、各色形象工程屢禁不止，造成土地粗放利用。
2/3的土地指標通過市場出讓，其中存兩個分割的土地市場，一個是政府定價、協(xié)議出讓的工業(yè)用地市場，2008年后大都改為掛牌出讓，實際上仍是為企業(yè)量身定做的協(xié)議出讓。地方政府為爭奪投資項目，有意壓低地價。2003年到2010年我國工礦用地出讓價全國平均每畝9.7萬元。土地如此便宜，企業(yè)便粗放利用土地，增加建設用地使用量。另一個是真正“招拍掛”出讓的市場，主要是住宅用地和商業(yè)用地，指標本來就少，加上地方政府為了抬高地價有意識的“半饑餓”供應，造成用地價格高漲。2003年到2010年住宅用地平均出讓價每畝56萬元，是工業(yè)用地的六倍。地價高，房價自然水漲船高，這也是造成很多農(nóng)民工不能市民化的重要原因。
南都：也就是說現(xiàn)有的土地管制方式效果并不好？
鄭振源：政府對土地市場的直接干預扭曲了土地價格，造成資源錯配。過多的土地配置于工業(yè)，而住宅用地供應不足。計劃配置式的土地用途管制制度和被政府直接干預的國有土地市場，花費了巨額管理成本，并沒有達到預期的耕地和建設用地調(diào)控目標。1999年第二輪土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的2010年耕地保有量、建設用地總量指標在2002年便被全面突破；2008年第三輪規(guī)劃規(guī)定的2010年建設用地總量也在2010年被突破。
所以我的觀點就是必須把計劃配置土地變?yōu)槭袌雠渲?，用土地價格來配置土地資源。
集體土地建房不敢放開主要是怕亂
南都：集體土地入市主要面臨什么障礙？
鄭振源：要建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場就必須讓集體土地入市。集體土地入市，首先要賦予集體土地與國有土地平等的法律地位，按“公有私用”方向完善集體土地產(chǎn)權制度。
“八二憲法”第十條規(guī)定：城市土地國有，允許集體土地進入城鎮(zhèn)建設；明確規(guī)定集體土地轉(zhuǎn)為國有土地必須經(jīng)過土地征收。這是不合理的，城市土地在哪里，哪些是城市土地？城市土地年年都在擴大，而且城市數(shù)量也是在增加的，1982年我國有240多個城市，現(xiàn)在有600多個城市，城市的擴張造成集體土地國有化，完全剝奪了集體土地所有權?，F(xiàn)在的政策要求在城市規(guī)劃圈內(nèi)的集體土地不準入市，因為要保證城市土地國有這個性質(zhì)，從而造成城中村的集體土地就不能入市只能征收，城市的郊區(qū)、馬上就要變成城市的農(nóng)村也不能入市，必須征收，征地價格又低，當然農(nóng)民就不愿意了。
所以我建議，城市土地可以國有也可以集體所有，為什么在集體所有的土地上就不能建城市呢？城市的住宅用地、學校用地完全可以在集體土地上建。要集體土地入市第一個條件必須修法，明確集體土地、集體建設用地的所有權和使用權。第二條要明確集體土地入市的市場規(guī)則、怎么交易，把城市房地產(chǎn)管理法修改成城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場管理法。
南都：現(xiàn)在政府的擔心是什么呢？
鄭振源：政府擔心一放開集體入市就亂套了，村里頭農(nóng)民都來建房了，就管不住了。其實這個問題是可以解決的，在建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體土地市場同時必須建立一套適應這個市場配置的調(diào)控措施。首先要加強規(guī)劃管理，但是規(guī)劃不是現(xiàn)在指標控制式的規(guī)劃，必須做成市場經(jīng)濟式的公眾參與式的規(guī)劃。還可以通過收稅來調(diào)控土地管理，占用耕地要收取耕地占用稅，房子買多了要征房產(chǎn)稅。
允許集體土地入市最大的影響就是地方政府的賣地財政，現(xiàn)在地方政府提出許多宏大的城鎮(zhèn)化計劃，要建設多少個新區(qū)，就必須要搞征地拆遷，還有很多地方債務要靠土地出讓金來償還，這就逼地方政府靠征地賣地來籌集資金。所以搞新型城鎮(zhèn)化，財稅制度要改，避免地方政府對土地財政的依賴。
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