灰色房貸調(diào)查：擔保公司化身萬能金融掮客
上有政策，下有對策。自4月8日國五條實行以來，在嚴厲房貸政策下，利益各方積極疏通。
為了規(guī)避監(jiān)管層監(jiān)管，降低購房成本，一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款，曲線變身房款。
監(jiān)管層三令五申的風險管控在這其中變得次要了。擔保公司出資、中介公司出客戶，而銀行最終批貸。而一旦“過橋”形成，三方聯(lián)合致使擔保公司賺過橋費，中介賺中介費，而銀行則是獲得業(yè)績。
擔保貓膩
“現(xiàn)在很多客戶都是房貸客戶。在一套房貸款政策執(zhí)行嚴格，三套房貸款停止發(fā)放的情況下，很多二套房客戶都主動找到了我們。”一家擔保公司人士如是告訴記者。而擔保公司也由最原始的“擔保”業(yè)務，演變成如今的“墊資”業(yè)務，俗稱“過橋”。
上述人士告訴記者，以購買二套房為例，在客戶找到我們之后，我們會把其介紹到與我們相熟的銀行，先做“消費性貸款”。其實獲得銀行“消費性貸款”并不難，擔保公司的常用辦法是，200萬元以下的，以“房屋裝修”名義申請貸款，找裝修公司簽訂合同即可；200萬元以上的，則以“藝術品投資”為名，找珠寶公司、典當行應付。而無論是裝修公司還是珠寶家具公司，都是擔保公司找來的殼公司。
而對銀行來說，“消費性貸款”主要審核“用途證明”，一般只需要裝修、教育、婚慶、旅游、購買家具家飾等消費類用途。據(jù)《華夏時報》記者了解，一般商業(yè)銀行的貸款期限一般為10年，貸款額度上限500萬。
此時銀行審批通過之后，客戶會拿到銀行出具的“預審批函”。一家股份制銀行人士告訴記者，貸款預審批幫助客戶了解自己的信貸額度，拿到獲批貸款的綠色準行證。
“見到預審批函，我們先打款（依據(jù)向銀行申請的貸款額度）給賣方?！鄙鲜鰮９救耸空f，這就是擔保公司口中的過橋。前述人士告訴記者，擔保公司基本是沒風險，因為擔保公司都要在銀行貸款審批通過后才做過橋貸款。
據(jù)記者了解，所謂“過橋”，就是擔保公司先利用自有資金出資給賣方，讓買賣雙方完成過戶，交易結(jié)束。而前提是與買方簽訂合同，明確買方須支付墊資期間的費用，月息為貸款總額的4.5%-5.5%，期限多為1個月，并要求提前支付。
事實上，消費性貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款。據(jù)記者了解，為了規(guī)避風險，多數(shù)商業(yè)銀行的“消費性貸款”都需要住房抵押。過戶完成之后，買方拿著房本到銀行做抵押手續(xù)，換成銀行正式批貸函。
之后涉及銀行打款。目前監(jiān)管機構(gòu)要求30萬以上的個人貸款必須明確資金使用用途，需要按照受托支付的原則進行發(fā)放。也就是說，30萬元以上的信貸資金使用不能直接劃入到客戶賬戶中，銀行需要依照資金用途直接轉(zhuǎn)入第三方賬戶。這有利于降低資金需求方對信貸資金的違規(guī)挪用風險。
利用這一點，銀行的貸款資金就順理成章打到了擔保公司關聯(lián)的“殼公司”賬目上。至此，一方面客戶購房完成，一方面擔保公司墊資結(jié)束，只剩下客戶與銀行之間的“消費性貸款”。如此，“灰色房貸”交易完成。
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