葉檀：放松房地產(chǎn)投資性需求將是場災(zāi)難
全國房地產(chǎn)成交量在上升，這是剛性需求釋放的結(jié)果，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于寬松。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告，截至5月27日，5月內(nèi)全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數(shù)已經(jīng)高達(dá)191439套，創(chuàng)出2011年實(shí)施限購政策后的新高。
這一輪房地產(chǎn)回暖是剛性需求者的貢獻(xiàn)，從去年開始，剛性需要就主導(dǎo)了市場。而剛性需求者開始大規(guī)模入市，原因絕不是房地產(chǎn)價格下降，而是市場預(yù)期已經(jīng)明確。
政策預(yù)期明確，房地產(chǎn)政策不會比以往更緊。截至5月10日，33個城市的預(yù)調(diào)與微調(diào)，除5個城市外，28個城市順利過關(guān)，顯示各級政府在推動剛性需求方面已經(jīng)達(dá)成了微妙的共識。未來市場預(yù)期明確，隨著新一輪“冷刺激政策”的出臺，人們對未來債務(wù)上升與通脹壓力的預(yù)期進(jìn)一步高漲，房價下跌通道被封堵。另根據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)5月29日披露，湖南省發(fā)改委公布的材料顯示，湖南省將在房地產(chǎn)保持國家調(diào)控力度不變的前提下，做一些微調(diào)，主要包括推出利率優(yōu)惠政策、降低(首套房)首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，以促進(jìn)剛性需求，引導(dǎo)市場形成統(tǒng)一預(yù)期。同時，貨幣政策已經(jīng)明確，5月份的貸款量相比4月有較大增長，各地已經(jīng)陸續(xù)通過公積金貸款等拉升購房需求，市場流傳著下調(diào)首套房貸首付比例等傳聞，而研究機(jī)構(gòu)關(guān)于降息預(yù)期的報告更是火上澆油。既然一系列的預(yù)期已經(jīng)明確，剛性需求者就該入市。房地產(chǎn)市場存在羊群效應(yīng)，當(dāng)越來越多的購房者入市，人們就會產(chǎn)生被市場拋棄、接盤高價房的恐慌，與銀行的擠兌效應(yīng)如出一轍。
雖然房地產(chǎn)政策頻繁預(yù)調(diào)微調(diào)，但不可能放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線，因此房地產(chǎn)價格大幅上升的通道也被封堵。同樣據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)的信息，在5月29日湖南省發(fā)改委舉行的全省投資工作會議上，傳達(dá)了中央指示精神，重提今年GDP“保八”目標(biāo)，并稱“不會再次出臺2008年底4萬億那樣力度的投資政策”“不可能松動房地產(chǎn)調(diào)控政策，只可能預(yù)調(diào)微調(diào)”。預(yù)調(diào)微調(diào)已經(jīng)見諸市場，松動房地產(chǎn)調(diào)控，主要指的是放松限購政策，允許投資投機(jī)性購房者再次入市，一旦房地產(chǎn)市場由投資性需求主導(dǎo)，則房價將再次飆升。
日前中國社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，首次對房地產(chǎn)調(diào)控做出了“松動”的預(yù)期，指出2012年部分城市具體限購措施可能有所變化。對此，藍(lán)皮書副主編、副研究員李恩平表示，“如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。”此論一出，輿論嘩然，這相當(dāng)于對2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面否定。
除非出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)難以挽救的崩潰式下滑，放松投資性購房的可能性絕無僅有。到目前為止，調(diào)整限購政策、打鼓勵投資性購房擦邊球的城市新政，還沒有出現(xiàn)順利過關(guān)的案例。無論是佛山限購令的松綁，還是上海居住證3年可購二套房，這些松動性政策無一逃脫被“叫停”的命運(yùn)。這絕不僅僅是因為松綁限購引起民意的強(qiáng)調(diào)反彈，更因為中國房地產(chǎn)再難承受作為金融杠桿的沉重地位。
我國此前十年的貨幣泡沫主要由兩個原因?qū)е拢阂皇峭鈪R占款的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行模式，讓貨幣與外匯占款掛上了鉤，基礎(chǔ)貨幣不由內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)增長主導(dǎo)，而由出口、國外消費(fèi)者等勢力主導(dǎo)；二是房地產(chǎn)作為最大宗的投資品種在貨幣化后，有了數(shù)倍的溢價，使得金融杠桿大幅加長，事實(shí)上，加上期房、開發(fā)貸、個貸等，房地產(chǎn)金融杠桿絕不止區(qū)區(qū)的9倍。如果我們放松房地產(chǎn)調(diào)控，加長金融杠桿，讓房地產(chǎn)作為銀行最重要的抵押品，在基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量內(nèi)生性下降的背景下，房地產(chǎn)泡沫會加速崩潰，最終拖累整個金融業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)。除非央行大規(guī)模下調(diào)存準(zhǔn)率，加快貨幣周轉(zhuǎn)速度，但這樣堆砌貨幣泡沫的做法相當(dāng)于飲鴆止渴。
再次強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，從政策與市場兩方面考慮，從維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定出發(fā)，筆者不認(rèn)為房地產(chǎn)價格存在大幅下降空間；同時，從調(diào)整結(jié)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)市場不存在貨幣泡沫推動下的大幅上升趨勢，房價幾年盤整以改善中國的房價收入比，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)恢復(fù)平衡必須支付的代價。
什么時候市場會有所突破？在房地產(chǎn)市場房價收入比、租售比等數(shù)據(jù)基本回歸合理區(qū)間之后。不容忽視的是，深圳第三次土改提及房地產(chǎn)稅費(fèi)改革。而根據(jù)住建部的要求，今年6月底前全國40個重點(diǎn)城市(4個直轄市、26個省會城市、10個其他重點(diǎn)城市)將與住建部個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，收取房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已經(jīng)逐步成熟。等到限購取消，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的重頭戲?qū)⒗_序幕。
在房地產(chǎn)預(yù)調(diào)微調(diào)的敏感時刻，房地產(chǎn)投資性需求絕不能輕易開閘，這關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)與金融的立足之本。在基本土地、稅費(fèi)改革未啟動之時，一旦重啟閘門，“洪災(zāi)”將隨之到來。（葉檀）
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